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开发商“举报自己”违规销售引热议 买房前先查“五证、二书”

时间:2018-08-09 08:28:18 来源:苏州日报

  □苏报记者余杨

  近日,西安的楼市发生一件有趣的事:西安部分消费者2016年以签订内部认购合同的方式购买了紫衫庄园的房屋,而且支付全款,但是两年之后,开发商竟然以该项目没有预售许可证为由,将12名消费者起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。

  开发商收回房屋赚取差价

  商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局,证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。

  按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,开发商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请,批准后方可预售住宅。

  开发商“举报自己”从表面上来看是多么荒唐的事情,但通过分析事件的来龙去脉,就会明白他们打的是什么“算盘”。开发商当初为了减少审批环节,加快销售进程,尽早确定客户,没有按照法律规定,与消费者签订了内部预售合同,而如今,鉴于房价水涨船高,每平方米由7000元涨至2.5万元,开发商想要通过举报自身违规,将交易作废,收回曾经的房屋,并再次出售,赚取其中差价。

  开发商在没有取得预售证的情况下,与消费者签订内部预售合同,并长时间内没有进行告知,该交易行为存在着欺诈的成分,违背了交易双方平等自愿的原则。而开发商单方面撕毁协议,状告自身,逼迫业主交回住房的行为,更是将诚实信用原则置于脑后。该交易行为的开端就是开发商的非诚信,没有让业主足够的知情。之后,在两年时间里,向监管机构谎报整改结果,并且没有告知业主,最后,又不顾业主的利益,单方面撕毁协议,用收回房屋再售出的方式赚取收益,该事件开发商的全程行为毫无诚信可言。

  有关开发商无证销售之后反悔的行为,仅仅在西安一个城市,就不只有这一例。除紫衫庄园外,还有宝枫佳苑、世茂都、皇城九号等案例。

  合同被判无效后才领取预售证

  被起诉业主之一李女士与闻天科技确认合同无效纠纷一案,日前已在西安市长安区人民法院开庭审理。6月8日,法院下达判决书,判决闻天科技与被告李女士签订的《紫衫庄园内部认购合同》无效。

  依据为《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售证的,可以认定有效”。

  紫杉庄园的判决书上,这样写着:本院认为涉案合同应为商品房买卖合同,因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原告西安闻天科技实业集团有限公司(开发商)与被告李××(业主)于2016年4月25日签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

  不过事实上,尽管房管局多次催促,紫杉庄园开发商的预售证就是没在上诉之前办下来。但就在判决后的6月8日,开发商就领取了预售证。

  长安区人民法院认为,涉案合同为商品房买卖合同,因原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原、被告双方签订的合同为无效合同。法院还表示,已向被告阐明合同无效之后果,因法庭辩论已经终结,且被告仍坚持其答辩意见,故其可另案起诉,本案不予处理。败诉之后,李女士表示,她对判决不服,现已依法上诉。

  从商业伦理和合同法立法精神来看,开发商这种“举报自己”的行为,是一种严重背离契约精神的行为,会对市场产生不好的示范作用,扰乱正常的市场秩序。

  在2016年及以前,房产市场逐渐火爆,而由于当初监管制度还不够完善,很多开发商为了加快资金回笼速度,都选择在没有拿到预售证的情况下,与业主签订内部认购或者认筹协议。假如不予惩罚,反而作出有利于开发商的法律结果的话,可能会有很多开发商效仿,这不利于我国房地产市场的健康发展,而且会危害更多业主的自身利益。这种违背契约精神的行为这是不符合公共利益的。

  从法律的角度来看,开发商“举报自己”的行为也是与《合同法》基本原则中平等自愿、诚实信用和公共利益等原则背道而驰。

  我国《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下,开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  买房子前应该注意什么?

  买一套房子很不容易,在买房子期间,有很多的问题我们需要注意,当然,对于证件更是不能忽视的。因为一些开放商销售的房子不是合法的房子,拿到的证件不合法,他所建造的房子就是不合法的。为此买房子一定要注意证件和手续。买房子要注意什么证件?买房需要注意什么?

  国家规定开发商对外出售房屋时必须具备齐全的“五证”“二书”,只有具备齐全的“五证”“二书”的开发商的楼房才可以放心购买。

  《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,简称“五证”。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  《商品房销售(预售)许可证》是“五证”中重要的证件,有了这个证,其他的证一般都会有,预售证信息可以在商品房销售网络管理系统上查询。如果项目取得了预售证,那代表其他四证也具备了,也就五证齐全了。在购买二手房时,则需要查看业主是否取得了房产证和土地证。

  买房时还需要考虑房屋质量问题,常见的房屋质量问题有:楼体不稳定;墙体裂缝及楼板裂缝;屋面渗漏,厨房、卫生间向外的水平渗漏,以及向楼下的垂直渗漏,垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处;墙体空,墙皮脱落;隔音、隔热效果差;门、窗密闭性差、变形;水、电、暖、气的设计位置不合理;公用设施设计不合理,质量不过关。

  房屋质量问题可以在验收房屋的时候多一个心眼,找个房屋质量检测机构检测一下房屋问题,找出问题的原因,拍照记录,保存证据。若合同中没有明确约定,经检验确属主体结构质量不合格的,业主有权退房。

  产权问题直接关系到房主的利益,业主所拥有的产权会受到影响,也有可能是,地区规划一直在变更,导致开发商拿了地以后不能立即开发销售;还有一些开发商则存在攥着地或者盘不肯出售的现象,导致产权缩水。所以,看到“价廉物美”的项目,要将年限损失折算进行考量,不要“捡便宜”买了缩水的楼盘。

(责编:严俨)

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