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苏州业主自管有了新规则 更规范透明 更具操作性
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(2008-8-25 09:42)
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本报讯（记者 许峰）业主大会和业主委员会是比较新的业主自我管理形式，但在实际操作中仍存在不少问题。对此，市房管局日前根据《苏州市住宅区物业管理条例》修订形成了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《临时管理规约》等三个示范文本，以使业主大会组建、业主委员会日常运作、物业解除和选聘、维修资金的使用和管理等更加规范、透明，更具可操作性。
敏感问题要更透明
在当前的小区事务中，物业选聘、公共收益管理、维修资金使用等越来越成为广大业主关注的焦点，由此而引发的争议已成为困扰小区业主自我管理的不和谐音符。在经过修改的三个示范文本中，不少规定都力求能够让这些敏感问题更加透明。
新的示范文本对业主大会依法管理的权限以及业主委员会的职责作了更为详细的规定，其中为保持业主委员会的公信力，明确规定业委会不利用公共物业资源从事经营活动，同时在业主委员会委员的任职条件中也明确本人、配偶以及直系亲属不得在本物业管理区域的物业服务企业工作。
针对这一系列问题，示范文本中对授予物业服务企业权利以及业主委员会换届规则等内容作了相关规定。业主及业主大会只要根据示范文本指导的方法路径，就能公开、公平、公正地处理事关全体业主利益的事务，真正做到敏感问题不搞暗箱操作。
业主居住要守规矩
在小区居住中，邻里关系往往也成为业主自我管理中的难题。在新修改的三个示范文本中，对小区内业主居住过程中物业的装饰、装修电梯使用、规定车辆的行驶和停放、住宅改变为经营性用房的限制以及使用物业的禁止行为作了更为详细的规定。
示范文本明确表示，业主今后在装修过程中不得在高层住宅室外设置晒衣架，不封闭阳台、平台，不更改护栏的颜色、材料、增加门扇等，建筑设计时或综合改造后，未预设太阳能热水器安装平台及配套输水管道的，不得在屋顶上安装太阳能热水器等。这些都将能够减少业主装修过程中各类纠纷的发生。
记者了解到，针对居住中新出现的情况，示范文本首次规定不得将车库用于居住、生产经营用途，也不得将一套住房出租给非同一家庭人员且多人居住，人均承租建筑面积必须高于十二平方米，能有效遏制当前出现的“群租”现象。
投票权未详细规定
《物权法》自去年10月1日实施后，对于小区业主行使投票权的规定，有了很大的变化，比如原来小区业主选聘或解聘物管，要三分之二以上业主通过，而《物权法》只要“半数以上同意”。记者发现，在此次修改发布的三个示范文本中，对业主的投票权及投票规则并未细化规定。
此次对业主在业主大会会议上的投票权的计算方式，并未像以往示范文本一样详细规定按建筑面积、套、单元、楼层、幢等其中的一种方式计算，仅表示按首次业主大会会议上投票权的规定计算，同时留出相应空白条款，这显然给予了业主大会更多的自主权限。对此，有业内人士表示认为解决投票权争议问题最好的方法还是以“一户一票”计算，因为真正把票权细化到人数上去，就难以操作了，每户每家可以集中成一个意见，最终行使一票的权利。
(严肃摘自姑苏晚报)
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