杨肇锋做客楼市聊园。

    名城网讯（记者 俞栋）今天（7月4日）上午9：30，苏州兆丰不动产有限公司董事长杨肇锋博士做客名城网楼市聊园节目，针对目前的二手房市场，以及一段时间来的行情变化，提出了自己的看法。他尤其认为，7月1日开始的评估价上调和税费、银行贷款优先顺序可能是影响当前二手房市场的三大要因，并对评估价上调稳定房价的作用持保留意见。
 
　　 成交量低迷中回暖 成交价仍在攀升
 
　　主持人：杨博士，您在二手房市场里做了这么多年，是众所周知的专家，加上生意的原因，你也一直在密切关注着苏州二手房市场的走势行情。正好今天有这个机会，就请您跟我们说一下，您觉得现在这个市场的行情如何？
 
　　杨肇锋：从大雪以后，从3月份开始逐渐好一点，4月份好一点，以我公司来讲，我们逐渐在回暖当中。如果从一手房的销售量看，上半年来看也是如此。就是说我以前做过统计，一手房1到4月份成交量下跌50%，1到5月份跌了40% 。但是到6月份，成交量比去年少了32%，表示一手房的成交量虽然比去年少，但是成交量在增加中，换句话就是在拉升，我想是合理的。
 
　　杨肇锋：另外看成交的价格，1到6月份价格并没有下降，跟去年比的话，还涨了25%。这个是不是合理？也有一个解释，为什么？因为去年的房价飙涨是在下半年，10月份达到巅峰，所以今年的1到6月份跟去年1到6月份比，涨了25%，因为当时还没有涨起来。所以开发商定楼盘价格，有的是新开盘，有的是原来的开盘，还是按照原来的价格来定。看起来好象今年1到6月份比去年涨了25%，实际上是拿去年下半年的价格跟去年上半年的价格来比。而不是因为现在市场在已经回升了。现在怎么可能还有涨价？应该是延续去年下半年的价格。
 
　　 税费、银行贷款优先顺序和评估价上调抑制二手房市场
 
　　杨肇锋：二手房这几年来增加的税费比较重。在国外，税费不是作为调节房价的主要工具，税费是作为地方政府运营城市的资金，而不是调节房价的工具。但是因为我们政府为了要调节房价，就把税费也调节起来。但是在行情上涨的时候，显现不出效果来，变成了火上添油。在行情上涨的时候，税费加上来，就容易转嫁，造成行情虚高。在行情回转的时候，这个税费增加。屋主卖是100万，交了20万税，实收80万，由卖方承担，促使行情下挫。
 
　　   另外，我个人觉得影响二手房市场的走向，我个人觉得，7月1号开始调节评估价，可能会造成一些影响。当然这只是猜想，因为现在刚刚开始，所以我们只能说猜想而已，可能会造成正的影响，也可能造成负的影响。
 
　　杨肇锋：就银行贷款而言，银行贷款的优先放贷次序，第一优先是一手房按揭贷款，这是最喜欢的。开发商搞定的话，今年的营业额就达到了，而且比较省事。所以第一优先的是一手房的按揭贷款。第二优先是二手房的按揭贷款，也就是说二手房的过户贷款，这是银行比较喜欢的。但是二手房的屋主比较复杂，因为楼盘不一样，建成的年代不一样，大小不一样，屋主的条件也不一样，审核起来比较麻烦。第三优先，也就是说最不喜欢做的，限制条件最多的就是二手房不过户贷款，也就是所谓的抵押贷款。我告诉各位，这三个优先次序，哪个风险最大，应该说一手房按揭贷款风险最大，因为这个房子是期房，可能开发商搞不完成大烂尾楼。第二盖好了品质不好，跟客户有纠纷。第三可能交不了屋，办不了证，可能这个税欠了，那个规划不符合条件。所以说一手房贷款实际上有三个风险，再加上屋主，付得起或付不起本息，至于二手房过户贷款的话，房子是现成的。第三种是抵押贷款，拿房子来抵押贷款，因此，第二第三优先两个风险比较小，因为它是现成的。品质如何，看得清清楚楚，房型好不好，看得清清楚楚，应该说这个风险最少。在国外第三种最热门。银行统统针对的是一手房，我个人觉得，这个也是影响市场上的平衡。因为二手房的去化不顺畅，就会影响整个市场。银行的房屋贷款，趋向于贷给一手房，现在全国各地都是一手房在主导，一手房在我们苏州一年成交有600、700万平方米，这个量非常大。去年，一手房成交5.74万套，二手房大概只有2.5万套，所以整个银行贷款的政策，倾向于一手房。但是要知道，从2000年到2007年，苏州推出来的楼盘大概卖掉6000万平方米，原来银行服务它的，现在统统都变成了二手房，我想银行业应该理解，未来的几年二手房市场非常大，所以贷款的政策和额度应该倾向于二手房。否则的话，二手房流通不利的话，影响一手房的去化，很多银行注意到这个趋势，所以在调整脚步。
 
　　 评估价上调 时机有待商榷
 
　　主持人：7月1号开始调整评估价，这个规则你认为时机恰当吗？适合我们苏州吗？
 
　　杨肇锋：我个人觉得，如果达到抑制炒房，或者是稳定房价，我个人觉得比较难。这个时机推出来，有可能有正面的影响，也有负面的影响。如果在房价上扬的时候，税费调整，增加税费了，把它转嫁给买方去，所以促使房价上扬。现在房价不是很好的时候，你增加税费的话，现在由卖方负担，是不是促使行情下跌。所以在这个情况下，政府希望行情下跌。因为很难做到说，不涨不跌，要怎么样造成行情稳定，现在根本不要调节这个税费，因为你调节税费，很明显的，如果不想卖的人，他把这个税费转嫁出去，如果急于想卖的话，把这个税费吸收。所以以此工具调整房价的话，是造成影响的。所以可能会造成行情下跌，可能会微微的下调，可能会达到政府想达到的目的。但是大跌大涨的可能性不大。
 
　　 房产高峰还会到来
 
　　杨肇锋：我个人觉得，苏州的房地产，不管你买不买房，苏州的购房的刚性需求是非常强烈的，不管一手房还是二手房，卖不卖得掉，看你的价格是不是合理，一个二手房，屋主觉得少赚一点，我们一登出低价广告，好多人打电话，就像名城网站组成的看房团，很多人都喜欢看。今天所谓市场成交量下跌，其实不是没有需求，是有需求的，大家都观望，为什么观望？买涨不买跌，跌的时候怕还会再跌，现在苏州的房子跌得不是太多，但是有一个开始跌了，期望其他的也跌，这个跌50%，那个优惠10%，大幅下跌不太可能。如果逆向操作的话，目前可能是最好的购房时机。为什么？买涨不买跌，我们倒过来操作，买跌不买涨，因为现在比较平稳，或者比较不涨，你去跟他讨价还价，他都愿意让步，等到这个时间过了，资金也宽松了，经济危机也解决了，到时候又上涨了，您会觉得，早知道当时我买了就好了，因为从整个长期来看的话，我们祖国大陆的房地产，还处在成长期，因为根据台湾省的经验，大概有20年的房地产黄金岁月，经过三次的景气循环。而祖国从93年开始计算，也有20年的黄金岁月。现在要有奥运了，然后2010年的世博会，所以到时候会有一个高潮。虽说2008奥运之前，不但没有涨，还下来了，是因为受到多种政治和经济环境因素的影响，只是往后延一点点，我估计到2012年会有高峰。因为台湾省经过三次高峰，我们祖国大陆，包括苏州应该也有第三次高峰，小弟就是在台湾第三次高峰的时候，搭上了这个云霄飞车。所以我们大家要有信心，对苏州的房地产要有信心，而且会稳定的发展。为什么？苏州的GDP的成长，应该说在全国名列前茅，另外我们的IT产业，我们的工业产值在全国都是名列前茅的。讲这个不是替苏州宣传，而是代表经济实力，经济实力的后头代表我们用的人才多，用的人才多，表示他需求是有效需求，它会支撑住这个房地产市场。所以我们觉得对苏州的房产我是非常有信心的。
 
　　 黎明将至 皆大欢喜

 
　　杨肇锋：我觉得苏州的房地产市场现在是在黎明前的黑暗期，而且非常接近破晓了。大家要忍耐一些，不管开发商也好，二手房的业者也好，卖房的人也好，买房的人也好，大家要耐住性子。
 
　　杨肇锋：我觉得对于买房的人来讲，不管买一手房，还是二手房都可以下手，为什么？本来政府鼓励你来买，至于卖房的人来讲，如果你已经赚到，你就应该付该付的税，这样就达到了卖房的目的；对政府来讲，你也贡献了政府的税费。对我们中介来讲，我们赚到的佣金了。大家皆大欢喜。