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苏州市区商业网点布局规划
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(2008-9-19 14:54)
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苏州市区商业网点布局规划
第一章 总 则
第1条 为促进社会经济的快速协调发展，进一步提升苏州中心城市地位，提高人民生活质量，并配合新一轮《苏州市城市总体规划(2007~2020)》的修编，特编制苏州市区商业网点布局规划。
第2条 本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》，按照商务部《城市商业网点规划编制规范实施手册》和《苏州市商业网点布局规划修编工作组织实施意见》编制。
第3条 任何单位和个人在本规划范围内进行各项建设活动，均应按照《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，执行本规划。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。
第4条 本规划由规划文本、规划说明、基础资料汇编和规划图纸四部分组成。规划文本和图纸具有同等法律效力。
第5条 本规划经苏州市人民政府批准后，由规划、商贸行政主管部门共同负责执行。解释权归苏州市贸易局和苏州市规划局。
第二章 规划目的、依据
第6条 规划目的
通过大力发展商贸服务业，来推动现代服务业和新型工业化的快速良性发展，使苏州现代商贸服务业成为提高人民生活质量、繁荣城市面貌、强化城市功能、促进公平竞争的现代服务业支柱产业，从而达到提升城市综合服务功能，增强辐射力与凝聚力的目的。
第7条 规划依据
1、《城市商业网点规划编制规范实施手册》(国家商务部2004年)
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《苏州市城市总体规划(2007~2020)》(中国城市规划研究院2007.5)
4、《苏州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》(苏州市人民政府2006年)
5、《苏州市服务业布局规划》(2006.5)
6、《苏州市商业网点布局规划》(第一阶段成果2004.12)
7、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)
8、《江苏省社区商业建设规范(试行)》(2007.3)
9、《苏州市区商业网点布局规划》(第二阶段)设计任务书
10、现状基础资料调研
第三章 规划范围、规划对象、规划年限
第8条 规划范围
苏州市区7个行政辖区的范围，即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区(虎丘区)和苏州工业园区，共分四个层次。
第一层次：古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。
第二层次：内城圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积73.2平方公里。
第三层次：中心城圈层，与《苏州城市总体规划》中的中心城区的范围一致，面积约599.9平方公里。
第四层次：外城圈层，以苏州市区7个行政辖区(即平江区、金阊区、沧浪区、相城区、吴中区、苏州高新区(虎丘区)和苏州工业园区)的范围为界，约3425平方公里，扣除太湖、阳澄湖等大型水域，规划用地面积约1650平方公里。
第9条 规划对象
本规划是对商业网点，包括商业服务功能区、大型零售网点、商业街、商品交易市场的布局进行规划。
第10条 规划期限
本次规划期限为2007 ~2020年，分两个阶段：
近期：2007 ~2010年
远期：2011 ~2020年
第四章 规划指导思想与规划原则
第11条 规划指导思想
11.1 加快推进商贸业现代化建设步伐，提高城市组织、销售商品和提供服务的能力，以增强城市的综合竞争力，构建长三角地区重要的商贸中心城市、江苏省商贸大市，使商贸服务业成为苏州经济发展的先导性支柱产业之一。
11.2 坚持科学发展观和创新发展思路，与市场需求相适应，与城市建设相结合，通过扩大对外开放，推进体制创新、科技创新、业态创新和管理创新，大力发展连锁经营和电子商务，重点拓展商贸服务业建设的新空间，培育发展生产性服务业，实现苏州商贸业现代化、品牌化、信息化、国际化的新飞跃，建成空间布局合理、网络体系完善、业态结构优化、服务功能齐全、方便居民生活的区域性购物天堂。
第12条 规划原则
12.1 与城市发展相结合。根据城市的发展定位、发展方向、步骤及实施政策等来确定商业规划的布局、业态、规模、政策。形成布局科学、结构合理、配置设施完善、具有较强的辐射能力和竞争力的网络格局，进一步强化中心城市的商贸服务业功能。
12.2 与经济发展相结合。根据经济发展状况、消费群体分布和购买力水平的分析，确定商业网点的数量、规模、档次，充分发挥商贸服务业的导向作用，促进一、二、三产业的协调发展。
12.3 与产业发展相结合。商业网点布局规划必须坚持与旅游、文化、会展、制造等产业的互相配合、联动发展，以创造新的市场需求，开发新的商贸服务业空间，提供新的商业服务，吸引更多的外来消费。通过与其它相关产业的结合，实现传统商业文化与现代商业潮流的有机组合，提升城市形象，促进商贸服务业和相关产业的共同发展。
12.4 与结构调整相结合。根据不同商业区域的特点，确定各业态商业网点的类型、规模和数量，在保证基本消费，突出地域特点的同时，鼓励业态多样化，做到大、中、小商业网点协调发展;创造公平有序的市场竞争环境。
12.5 与文化传承相结合。现代商业的发展要充分体现所处地域的历史文化特色，在商业网点的改造和建设中，要采取保存、利用、创新等途径来承续城市的历史文脉，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象，对于商业上的老字号，要采取妥善保护的办法，使传统商业和现代商业有机结合，以展示苏州历史文化的魅力。
12.6 与持续发展相结合。商业网点的布局应符合城市环境综合治理、环境保护和交通通畅的要求，从而切实维护市民的合法权益，充分体现以人为本，在不断提高市民的生活质量的同时走可持续发展的道路，促进社会、经济、生态的协调发展。
第五章 发展目标
第13条 总体目标
13.1 立足苏州中心城区，服务苏州市域，辐射长三角地区，依据苏州城市的特色，形成布局合理、功能完善的商贸服务业新格局，以适应社会、经济、文化及城市发展的需要。
13.2 到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸服务业在长三角地区占据重要地位;到2020年接近世界发达国家中等城市商业水平，使苏州成为流行时尚、著名品牌、新型服务的重要集聚地，成为具有特色的购物、休闲、旅游、度假胜地。
第14条 商贸业相关指标预测
14.1 苏州市区社会消费品零售总额预测
预测2007 ~2010年苏州市区社会消费品零售总额年平均增长15%，2010年达到860亿元;预测2011 ~2020年苏州市区社会消费品零售总额年平均增长12%，2020年达到2671亿元。
14.2 苏州市区批发和零售贸易、餐饮业增加值预测
预测2007 ~2010年苏州市区批发和零售贸易、餐饮业增加值年平均增长15%，2010年实现增加值441亿元;预测2011 ~2020年苏州市区批发和零售贸易、餐饮业增加值年平均增长12%，2020年实现增加值1370亿元。
14.3 苏州市区现代商业规模预测
预测2010年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区总额的50%，为430亿元;2020年占比提升到60%左右，总额为1603亿元。
14.4 苏州市区零售网点营业面积预测
预测至2010年，人均零售网点营业面积1.2平方米，市区总营业面积控制在480万平方米左右;至2020年人均零售网点营业面积1.5平方米，总营业面积控制在750万平方米左右。
第六章 规划理念
第15条 规划理念
15.1 现代商业理念。现代城市经济发展，需要现代商业与之相适应。今后苏州商业主要通过大力发展连锁经营为主导的组织形式和经营方式，推动业态创新，同时运用先进的技术设备、手段和现代管理方式提高商业的科技含量和竞争能力。
15.2 休闲商业理念。随着人们生活水平的提高和休闲游憩时间的增加，休闲经济将得到迅速发展，促使商业向休闲化方向发展。
15.3 景观商业理念。将商业网点的布局和发展与提升城市形象、美化城市景观相结合。
15.4 生态商业理念。贯彻可持续发展的要求，使商贸服务业发展与人口、环境和资源相协调。
15.5 开发区商业理念。商业网点布局应按照开发区自身产业结构特点、企业集聚形态布局和工作人群、居住人群的消费特征进行配置。
15.6 交通枢纽商业理念。充分挖掘城市交通枢纽站点的商业价值，尤其重视高速铁路、公路以及城市轨道交通沿线的商业业态设置，应随着这类交通设施的建设、发展，结合站点配置便捷的商贸服务业网点，适应乘客购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等多种需求。
第七章 商业服务功能区布局规划
第16条 标志性商业格局
规划苏州市区标志性的商业格局：“三核两副，两轴三带”。
16.1 “三核”：指三个核心商业板块，即古城核心商业板块、环金鸡湖核心商业板块和狮山核心商业板块。
16.1.1 古城核心商业板块：由观前、石路、南门商业服务功能区组成，规划在现状的基础上，整合这三个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的古城核心商业板块。
16.1.2 环金鸡湖核心商业板块：以城市东进发展的战略为依据，由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成。打造引领时尚的现代核心商业板块。
16.1.3 狮山核心商业板块：由运河以西、以东两部分组成，以狮山路——三香路为联系纽带，设置现代商业新型业态;整合、提升整体商业环境，使之成为苏州老城——苏州高新区(虎丘区)合核后的现代核心商业板块。
16.2 “两副”：结合城市副中心形成两个城市副中心级商业服务功能区，即在相城区形成元和商业服务功能区、在吴中区形成吴中商业服务功能区。
16.3 “两轴”：东西商业发展主轴和南北商业发展次轴。
16.3.1 东西商业发展主轴：该轴线通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山核心商业板块、环金鸡湖核心商业板块，从而形成东西向商业发展主轴。
16.3.2 南北商业发展次轴：该轴线通过人民路及其南北延伸段来贯穿古城商业板块、元和商业服务功能区、平江新城和吴中商业服务功能区，从而形成南北向商业发展次轴。
16.4 “三带”：环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲商业带。
16.4.1 环古城风貌休闲商业带：以护城河为核心，着重突出苏州古韵之休闲游憩，结合多处景观节点，设置旅游观光、文化娱乐等商业设施，确立融休闲、娱乐、观光、购物为一体的休闲服务定位，打造具有苏州特色的休闲服务商业带。
16.4.2 环金鸡湖风情休闲商业带：以金鸡湖景观为核心，通过塑造滨水景观，完善商业设施，突出中西方文化交融，结合湖滨大道、文化水廊等景观节点，设置集中西文化、旅游观光、休闲餐饮为一体的风情休闲商业带。
16.4.3 沿太湖旅游度假休闲商业带：依托太湖滨水资源，形成以滨水区为主要载体，辅以旅游度假、文化娱乐、特色餐饮等组织形式，打造苏州乃至长三角的沿太湖度假休闲商业功能带。
第17条 商业服务功能区布局规划
苏州城市商业服务功能区等级体系：市级、副中心级、区域级、镇区级和社区级五级体系。
17.1 市级商业服务功能区指组成标志性商业格局中“三核”的商业服务功能区。
17.1.1 观前商业服务功能区——零售主导型
●范围：北至白塔西路，南至干将路，西起王天井巷，东靠临顿路。规划用地面积约130公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。以观前步行街为主干，以大型百货零售为主要支撑，以玄妙观道教文化、地方戏剧、老字号商店为文化底蕴，形成其核心商贸区;观前街以北区域，结合老厂区的改造，提升商业文化氛围。最终形成历史传统文脉丰富的集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的市级传统商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。设置业态强调丰富性、精品化，中、高档化。
适度设置：超市、便利店、大型专业店。
限制设置：购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。
17.1.2 石路商业服务功能区——零售主导型
●范围：北临上塘街，南至景德路西延段，西起枫桥路，东靠护城河，用地面积约为60公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。以石路步行街区为主干，重点引进大型百货店，并使其与现有的大型零售网点共同构成商业功能区的主要节点。恢复并做强传统老字号。打造“现代风貌，苏州文化”为特色的现代与传统相结合的市级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、特色餐饮、文化娱乐设施。
适度设置：超市、便利店、中型购物中心、大型专业店。
限制设置：大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。
17.1.3 南门商业服务功能区——零售主导型
●范围：北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村，规划用地面积为12.4公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。在现状百货店的基础上，重点引进现代新型商业业态，形成以餐饮广场、购物广场、滨水广场、地上、地下商业街为主要支撑的市级现代休闲商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：特色百货店(中、高档次)、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：超市、便利店、大型专业店、中型购物中心。
限制设置：大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。
17.1.4 湖东商业服务功能区——零售主导型
●范围：北临现代大道，南至钟园路，西起金鸡湖，东靠星湖街，用地面积约200公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。沿中央河两侧设置步行商业广场和街区，发展新型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：中、高档百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：购物中心、大型综合超市、大型专业店。
限制设置：各类商品交易市场、仓储式商场。
17.1.5 金鸡湖西商业服务功能区——商务主导型
●范围：北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星兰街，用地面积约75公顷。
●功能定位：商务主导型商业服务功能区。综合设置商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业机构，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。
●设置导向
鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、大型综合超市、各类商品交易市场。
17.1.6 狮山核心商业服务功能区——零售、商务功能主导型
●范围：由运河以西、以东两部分组成，北起金山路，南至吴前港，西起长江路，东至京杭运河周边;总用地面积约200公顷。
●功能定位：零售主导型、兼具商务功能的商业服务功能区。以现有的淮海路周边商业设施以及体育中心商业设施为依托，以狮山路——三香路为联系纽带，结合周围地块“退二进三”，设置特色百货店、专业店、专卖店等现代新型业态和与商务配套的金融贸易、保险、中介等现代服务业机构，整合、提升整体商业、商务环境，使之成为苏州老城——苏州高新区(虎丘区)合核后的市级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：购物中心、大型专业店。
限制设置：各类商品交易市场、仓储式商场、大型综合超市。
17.2 2个城市副中心级商业服务功能区：元和、吴中商业服务功能区。
17.2.1 元和商业服务功能区——零售、商务主导型
●范围：北临春申湖路，南至阳澄湖路，西起文陵湖，东靠御窑路，用地面积约150公顷。
●功能定位：零售主导型、兼具商务功能的商业服务功能区。围绕“天堂岛”景观中心，建设商贸、商务区，设置步行商业广场和街区，发展新型业态;布置购物中心、特色百货店等大型零售网点及酒店，综合设置餐饮、服务及娱乐休闲设施，使之成为集商业购物、商务办公、文化娱乐等功能为一体的现代市级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：购物中心、大型综合超市、大型专业店。
限制设置：各类商品交易市场、仓储式商场。
17.2.2 吴中商业服务功能区——零售主导型
●范围：北起吴中东路、南至太湖路、西起东吴路(及其两侧)、东至东苑街(及其两侧)，用地面积约100公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。结合城区“退二进三”的计划，在现有商业网点整合提升的基础上，重点发展新型商业业态，打造功能齐全的集购物、餐饮、休闲、娱乐以及金融、文化为一体的城市副中心级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：大型综合超市、大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3 12个区域级商业服务功能区：平江新城、太湖旅游度假区、金阊新城、沧浪新城、浒通、黄埭、渭塘、木渎、越溪、东沙湖、独墅湖和蠡墅商业服务功能区。
17.3.1 平江新城商业服务功能区——零售、商务主导型
●范围：北起新莲路，南至沪宁铁路，东起苏虞路，西至苏锦路，用地面积约80公顷。
●功能定位：零售主导、兼具商务功能的商业服务功能区。依托苏州火车站的搬迁、城际铁路、轨道交通建设，设置与交通枢纽相联系的、和居民生活密切相关的新型业态和餐饮网点;同时结合新城商务功能的定位，设置金融贸易、保险、中介等现代服务业机构，使之成为既能服务于平江新城居民、又能满足站点(火车站)商业、商务需求的商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型专业店、大型综合超市、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.2 太湖旅游度假商业服务功能区——旅游休闲主导型
●范围：位于太湖旅游度假区核心区内，用地面积约15公顷。
●功能定位：旅游休闲主导型商业服务功能区。以两条商业水街为核心，主要设置文化娱乐、餐饮及体育休闲类项目，在业态上应以专业店及超市为主，并与旅游休闲相结合，使之成为服务于旅游人口及本区人口的度假中心。
●设置导向
鼓励设置：超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、专业店、专卖店。
限制设置：仓储式商场、大型综合超市、购物中心、大型专业店、各类商品交易市场。
17.3.3 金阊新城商业服务功能区——物流主导型
●范围：北起312国道，南至产业路，东起312国道，西至沪宁路，用地面积约25公顷。
●功能定位：物流主导型商业服务功能区。以白洋湾物流园及周边生态居住区为依托，重点改造商业环境，建设超市、专业店等新型业态，成为金阊新城内的商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、各类商品交易市场、文化娱乐设施。
17.3.4 沧浪新城商业服务功能区——零售主导型
●范围：北起宝带西路，南至太湖西路，东自宴宫路，西至福运路，用地面积约30公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。规划以美之国花园、雅典花园、盘蠡新村等居住人口为依托，重点改善商业环境和大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，使其成为该区的支撑，优化商业环境，成为沧浪新城区的区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.5 浒通商业服务功能区——零售、物流主导型
●范围：东至浒墅关路，南至兴贤路(春申湖路西延段)，西至建林路，北至中心城区边界(苏州总规) ，其中服务于零售、物流的商贸业总面积约50公顷。
●功能定位：零售主导型、兼具物流功能的商业服务功能区。以浒关经济技术开发区、保税物流园区、钢材市场等发展为契机，以区域居住人口为依托，重点发展新型商业业态，在服务本身的同时辐射周边，使之成为高新区北部的商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、各类商品交易市场、购物中心。
17.3.6 黄埭商业服务功能区——零售主导型
●●范围：北起黄埭塘，南至春华路，东自长春路，西临春秋路，用地面积约80公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。主要服务黄埭、东桥、望亭地区的居民，大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，形成相城区西组团的区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.7 渭塘商业服务功能区——零售主导型
●范围：沿珍珠湖路两侧布置，用地面积约80公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。主要服务渭塘、太平、北桥以及经济开发区等地区，大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，形成相城区北组团的区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型专业店、大型综合超市、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.8 木渎商业服务功能区——零售主导型
●范围：沿金山路两侧布置，用地面积约30公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。以本区人口及周边风景旅游区人口为依托，大力发展专业店、专卖店等新型业态以及与旅游相配套的餐饮和文化娱乐设施，并可选择在交通便利和旅游景区之处建设主题型购物中心，适度建设综合超市和百货店，成为苏州西南部的区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型专业店、大型综合超市、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.9 越溪商业服务功能区——零售主导型
●范围：沿越来溪布置，用地面积约20公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。以国际教育园及本区和周边人口为服务对象，大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，使其成为越溪城市副中心的区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.10 东沙湖商业服务功能区——零售主导型
●范围：北起现代大道，南至钟园路，东起规划新路，西至星华街，用地面积约30公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市和百货店，培育商业氛围，使其成为苏州工业园区东片的区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.11 独墅湖商业服务功能区——零售主导型
●范围：位于独墅湖东侧，用地面积约20公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。主要服务人口为学生和本区居民。大力发展专业店、专卖店等新型业态，适度建设综合超市，培育商业氛围，使之成为区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.3.12 蠡墅商业服务功能区——零售主导型
●范围：位于苏蠡路两侧，用地面积约60公顷。
●功能定位：零售主导型商业服务功能区。主要服务本区居民。规划着重改善商业环境，发展新型业态，宜积极发展超市、专业店等，使之成为区域级商业服务功能区。
●设置导向
鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。
适度设置：特色百货店、大型综合超市、大型专业店、购物中心。
限制设置：仓储式商场、各类商品交易市场。
17.4 11个镇区级商业服务功能区：阳澄湖、望亭、东渚、光福、胥口、横泾、临湖、东山、西山、郭巷和甪直商业服务功能区。
17.4.1 布局思路
镇区级商业服务功能区以各自所在镇的原商业中心为基础，根据各自城镇特点，构建能满足当地消费，布局合理、业态新颖、各具特色的商贸服务业体系，主要配置居民和村民日常生活消费所需的商业服务行业以及提供农业生产资料供应服务，服务对象为本镇居民和附近村民。镇区级商业的基本商业营业面积2万平方米。其核心商业街长度一般在250米以上，或商业聚集在不少于4公顷的区域范围内。
17.4.2 设置导向
鼓励设置：超市、便利店、餐饮网点、菜市场、生活服务网点。
适度设置：中型百货店、小型购物中心、综合超市、专业店、专卖店、农业生产资料供应服务网点。
限制设置：大型专业店、仓储式商场。
17.5 社区级商业服务功能区分型：分为居住和工业两种类型。
17.5.1 居住型社区商业
17.5.1.1 布局思路
居住型社区级商业服务功能区以居住区为载体进行布局，着眼于短半径的居住区小商圈，立足于提供便利服务，为居民提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业服务功能区，强调商业网点的数量和结构要与居住区规模相配套，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
17.5.1.2 必配功能
17.5.1.2.1 购物服务功能：主要为社区居民提供主副食品和生活日用品。
17.5.1.2.2 餐饮服务功能：主要提供早点、快餐、经济餐及外卖服务。
17.5.1.2.3 综合服务功能：主要提供理发沐浴、服装干洗、居民储蓄、废旧物资回收、图书报刊、照像、住宿、非处方药销售、邮电通讯、休闲娱乐等综合服务。
17.5.1.2.4 家政服务功能：主要提供钟点工、保姆、家教、搬家、代缴费和各项中介服务。
17.5.1.2.5 维修服务功能：主要提供住宅水、电、气、下水道等维护和家用电器、生活耐用品维修服务。
17.5.1.2.1 租赁服务功能：主要提供音像制品、汽车等租赁服务。
17.5.1.3 选配功能
条件较好的社区除提供上述必配功能外，须提供健身、休闲、娱乐等服务功能，满足社区居民个性化、多层次的消费需求。
17.5.1.4 社区商业服务业态
社区商业根据其服务功能定位，社区商业服务业态应包括：超市、便利店、农贸市场、美容美发店、大众浴池、服装干洗店、银行、废旧物资回收站、图书报刊亭、便民药店、照像馆、经济型旅馆、网吧、音像制品出租、修理铺和中介服务等16类。
17.5.1.5 居住型社区商业分级：分为社区商业、基层社区商业、组团商业。
社区商业
指商业一定程度集聚，主要设置居民日常生活必需的商业和生活服务业，服务对象主要为社区居民的商业。这一商业形态是城市商业的基础，商圈服务半径为1.5公里，服务人口为4~6万人。
基层社区商业
以居住小区为服务单位，指方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必需的生活服务的社区便民商业，基层社区商圈服务半径为500米，服务人口为1~2万人。
组团商业
主要布置在社区商业、基层社区商业服务覆盖不到的居住组团。为组团居民提供购买生活必需品以及生活服务的内容，组团商业商圈服务半径为200米，服务人口为1000~3000人。
表1-1：社区级商业级次和指标
级次指标
商圈半径服务人口商业设置规模
(营业面积)
社区商业1.5公里4~6万2~3万平方米
基层社区商业0.5公里1~2万0.5~1万平方米
组团商业0.2公里0.1~0.3万0.05~0.2万平方米
17.5.1.6 居住型社区商业布局导引
17.5.1.6.1 社区商业布局导引
新建居住社区
对新建的社区，建议商业网点以小型购物中心(参照苏州工业园区邻里中心)的模式规划。服务人口4~6万人，服务半径为1500米左右，人均商业营业面积0.7平方米(含基层社区和组团商业的营业面积)，主要设置为居住配套服务的超市、便利店、农贸市场(菜市场)、美容美发店、大众浴池、服装干洗店、银行、废旧物资回收站、图书报刊亭、便民药店、照像馆、书店、音像制品出租、修理铺、经济型旅馆、网吧和中介服务等商业服务设施。
原有居住社区
对于已建成的社区，如周围有工业等与居住相混杂的地块，建议采取“退二进三”的原则，集中布置社区商业设施，如周围已没有地块可供商业集中布置，则考虑以分散型、条块状布置为主。
对原有的居住社区、街区，重点在于提升商业网点的业态、档次和质量，丰富商业网点的种类，对照表1-1、1-2的要求，对社区中不足的商业网点进行补充完善。
表1-2：商业服务设施分级配建表
类别项目服务内容社区基层
社区组团
商业服务超市日用百货、粮油、副食、糕点、干鲜果品、五金及小型家用电器等▲△
餐饮主食、早点、快餐、正餐▲▲
便民药店汤药、中成药及西药等▲△
书店书刊及音像制品▲△
农贸市场(菜市场) ▲△
便利店小百货、小日杂 ▲▲
其他服务设施美容美发店、大众浴池、服装干洗店、银行、废旧物资回收站、图书报刊亭、照像馆、经济型旅馆、网吧、音像制品出租、修理铺和中介服务▲△
▲为应配建的项目 △为宜设置的项目
17.5.1.4.2 基层社区、组团商业布局导引
基层社区和组团商业参照表1-1、1-2的规定设置。
17.5.2 工业型社区商业
按照各开发区自身产业结构特点、企业集聚形态和区域工作人群、居住人群消费特征，配置小型购物中心或商业街，加强服务网点的配套设置，既为本区及周边居民提供生活消费服务，也为物流、工业等提供商务方面的服务。
第八章 商业形态布局规划
第18条 大型零售网点布局规划
18.1 大型零售网点布局规划侧重于大型零售业态的布局。是指营业面积在5000平方米以上的零售网点，涉及到的商业业态主要有：百货店、大型综合超市及仓储式商场、大型专业店及专卖店、购物中心(Shopping Mall)、工厂直销店(品牌折扣店)。同时，考虑到超市和便利店布局的广泛性，对该类业态也进行规划布局的引导。
18.2 大型综合超市、仓储式商场布局规划
18.2.1 业态定义
●大型综合超市：实际营业面积5000m2以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为经营食品为主的大型超市和经营日用品为主的大型超市。一般设置在城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径2公里以上，目标顾客以居民为主。
●仓储式商场：以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。设置在城乡结合部的交通要道旁，经营服务辐射半径在5公里以上，目标顾客以中小零售商、餐饮业主、集团购买为主。
18.2.2 设置导向
有序发展大型综合超市，适度发展仓储式商场
古城圈层内不得设置大型综合超市、仓储式商场;内城圈层严格控制大型综合超市和仓储式商场的设置，除已建、在建或已批项目外，不再设立;中心城圈层和外城圈层根据区域经济发展进度及人口分布，在符合大型综合超市和仓储式商场设置原则的前提下，可以相应发展。
18.3 购物中心布局规划
18.3.1 业态定义
●购物中心：多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物、建筑群内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。可分为大型购物中心、中型购物中心和小型购物中心。
●大型购物中心：设置在城市的市级、区域级商业功能区内，面积在10万平方米以上，商圈半径为10~20公里。
●中型购物中心：设置在城市区域级商业功能区，面积在5~10万平方米，商圈半径为5~10公里。
●小型购物中心：设置在镇区、社区(居住区)级商业功能区，面积在5万平方米以下，商圈半径为1.5公里左右。
18.3.2 设置导向
引导发展购物中心
古城圈层内不提倡设置购物中心;内城圈层控制中型购物中心的发展;中心城圈层引导购物中心的发展;外城圈层可设置个大型购物中心，不提倡设置中型购物中心。
18.4 大型专业店、专卖店布局规划
18.4.1 业态定义
●专业店：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。设置在市级和区域商业功能区，以及专业街、百货店、大型购物中心内，以有目的选择某类商品的顾客为主。
●大型专业店：也称大型专业超市，采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术、服务，满足一次性购全的零售业态，营业面积在5000平方米以上。设置在市级和区域商业功能区，城郊结合部，交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径3公里以上，以有目的选择某类商品的顾客为主。
●专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。设置在市级和区域商业功能区，以及专业街、百货店、大型购物中心内。以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。
18.4.2 设置导向
合理发展专业店、专卖店
中心城圈层以内(含古城、内城圈层)推动和鼓励企业细分目标市场，大力设置不同规模的专业、专卖店，发展特色经营;推动和鼓励中心城圈层以内的专业或专卖连锁体系向外城圈层延伸。
18.5 百货店布局规划
18.5.1 业态定义
●百货店：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。设置在市级和区域商业中心，以及历史形成的商业集聚地，目标顾客以居民和流动顾客为主。
18.5.2 设置导向
整体提升大型百货店
大型百货店适宜布局在综合商业街或购物中心内。内城圈层内(包括古城圈层)大型百货店的发展应侧重对原有百货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店;在中心城圈层及外城圈层的市级、区域级商业服务功能区应适当布置大型百货商店。
18.6 工厂直销店(品牌直销店)布局规划
18.6.1 业态定义
●工厂直销店：指品牌的商标持有人，将其在传统零售渠道的过季下架商品集中起来，选择相对远离城市中心但交通便捷的地点，组成大规模直销中心，由品牌商(而不是零售商)低价直接进行销售。一般设置在城郊结合部、交通要道旁等远离城市中心的交通便捷处。
18.6.2 设置导向
尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，布局在中心城、外城圈层，交通条件较好(特别是主干道汇集处和快速轨道交通通达处)的地方。古城圈层与内城圈层不设置工厂直销店;中心城圈层控制性设置;外城圈层适度设置。
18.7 超市、便利店布局规划
18.7.1 业态定义
●超市：开架售货，集中收款，满足居住区消费者日常生活需要的零售业态。设置以居住区为主，适当在商业中心设置，经营服务辐射半径为0.5公里，目标顾客以居民为主。
●便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态，不仅出售商品，也提供和出售服务，设置在商业中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，目标顾客以居民为主。
18.7.1 设置导向
根据超市、便利店占地和建筑面积小、布局灵活的特点，其设置条件基本不受约束;且应在城市轨道交通、车站广场等人口较为集聚的地方，加大设置密度。
内城圈层与古城圈层：加大超市结构调整力度，鼓励发展1000平方米以上，生鲜食品占有较大比重的超市门店。广泛采用连锁经营和特许经营的形式，以超市便利店为主，改造整合传统小型商业网点。
中心城圈层与外城圈层：超市的设置应与大型综合超市和仓储式商场保持一定距离，新建城区设置购物中心的，可将超市设在购物中心内。
第19条 商业街(区)布局规划
19.1 规划目标
适应苏州经济社会发展和城市空间发展的需要，合理布局商业街、完善商业街类型结构，挖掘商业街文化内涵、提升商业街的购物环境，加快商业街的改造建设和发展。逐步形成特色鲜明、功能齐全、布局合理、类型多样、层次分明的商业街(区)体系。
19.2 布局和建设导引
●商业街要符合城市发展和城市规划的要求。
●商业街布局要注重处理好与交通的关系。
●商业街要注重配套设施的建设和购物环境的完善。
●商业街要有独特的定位和特色。
19.3 至规划期末，共规划对全市有一定影响的商业街39条。
19.4 商业街按经营品种分类：专业商业街和综合商业街。
19.4.1 专业商业街规划
规划17条专业商业街(区)：皮市街花鸟鱼虫特色街、观前地区苏州小吃街、邵磨针巷商业街、富仁坊巷商业街、太监弄——碧凤坊餐饮商业街、养育巷装璜专业街、凤凰街餐饮街、平江路休闲文化商业步行街、十全街酒吧休闲街、南门餐饮街、虎丘路婚纱街、山塘旅游风情街、葑谊路酒吧休闲街、李公堤国际风情水街、镇湖绣品街、太湖度假区文化水街、木渎明清街。
19.4.2 综合商业街规划
规划22条综合商业街(区)：观前步行街、宫巷商业街、景德路商业街、人民路地下商业街、南门步行街、东北街步行街、平江新城商业街区、人民路北段地下商业街、石路步行街、阊胥路商业街、南浩街步行街、石路西扩步行街、葑门横街商业老街、县前街商业街区、沧浪新城商业街区、狮山——淮海综合商业街区、枫津文化风貌老街、金鸡湖东商业街区、相城中心商业街区、采莲商业广场、锦绣商业街、渭塘珍珠湖路商业内街。
19.5 商业街按交通限制分类：普通商业街和步行商业街
19.5.1 普通商业街规划
规划23条普通商业街(区)：皮市街花鸟鱼虫特色街、宫巷商业街、邵磨针巷商业街、富仁坊巷商业街、景德路商业街、养育巷装璜专业街、凤凰街餐饮街、十全街酒吧休闲街、南门餐饮街、平江新城商业街区、虎丘路婚纱街、阊胥路商业街、葑门横街商业老街、沧浪新城商业街区、县前街商业街区、葑谊路酒吧休闲街、狮山——淮海综合商业街区、枫津文化风貌老街、金鸡湖东商业街区、相城中心商业街区、采莲商业广场、渭塘珍珠湖路商业内街、镇湖绣品街。
19.5.2 步行商业街规划
规划16 条步行商业街(区)：观前步行街、观前地区苏州小吃街、太监弄——碧凤坊餐饮商业街、平江路休闲文化商业步行街、人民路地下商业街、南门步行街、东北街步行街、人民路北段地下商业街、山塘旅游风情街、石路步行街、南浩街步行街、石路西扩步行街、李公堤国际风情水街、锦绣商业街、木渎明清街、太湖度假区文化水街。
19.6 重点商业街规划
至2020年，规划苏州市区有规模、有影响的重点商业街(区)16条：观前步行街、太监弄——碧凤坊餐饮商业街、平江路休闲文化商业步行街、十全街酒吧休闲街、南门步行街、东北街步行街、人民路北段地下商业街、山塘旅游风情街、石路步行街、南浩街步行街、石路西扩步行街、李公堤国际风情水街、金鸡湖东商业街区、相城中心商业街区、镇湖绣品街、太湖度假区文化水街。
19.7 原有商业街(区)的改造
19.7.1 引导疏散7条商业街：东中市机电配件街、学士街餐饮街、嘉余坊餐饮街、公园路商业街、乌鹊桥路电脑街、胥江路汽配街、阳澄湖浅水湾餐饮街。
19.7.2 改造提升23条商业街：皮市街花鸟鱼虫特色街、观前步行街、宫巷商业街、邵磨针巷商业街、富仁坊巷商业街、太监弄——碧凤坊餐饮商业街、景德路商业街、养育巷装璜专业街、凤凰街餐饮街、十全街酒吧休闲街、东北街步行街、虎丘路婚纱街、山塘旅游风情街、石路步行街、阊胥路商业街、南浩街步行街、葑谊路酒吧休闲街、狮山——淮海综合商业街区、李公堤国际风情水街、采莲商业广场、锦绣商业街、镇湖绣品街、木渎明清街。
19.8 规划新建16条商业街(区)
观前地区苏州小吃街、葑门横街商业老街、平江路休闲文化商业步行街、人民路地下商业街、南门步行街、南门餐饮街、平江新城商业街区、人民路北段地下商业街、石路西扩步行街、沧浪新城商业街区、县前街商业街区、枫津文化风貌老街、金鸡湖东商业街区、相城中心商业街区、渭塘珍珠湖路商业内街、太湖度假区文化水街。
19.9 商业街规划实施阶段
苏州商业街(区)布局和改造建设的规划按照近期、远期两个阶段分步实施。
19.9.1 近期新建商业街(区)7条：葑门横街商业老街、平江路休闲文化商业步行街、县前街商业街区、相城中心商业街区、枫津文化风貌老街、渭塘珍珠湖路商业内街、太湖度假区文化水街。同时对现状已有的商业街(区)进行提升。
19.9.2 远期新建商业街(区)9条：人民路地下商业街、南门步行街、南门餐饮街、平江新城商业街区、观前地区苏州小吃街、人民路北段地下商业街、石路西扩步行街、沧浪新城商业街区、金鸡湖东商业街区。在全面完成商业街(区)改造建设的基础上，适时对商业街(区)进行整体提升。
第20条 商品交易市场(简称：批发市场)布局规划
20.1 规划目标
以“统筹规划、合理布局、减量增效、完善配套”为发展思路，以“突出重点、示范带动、优化整合、分步实施、强化功能、规范管理、政企互动、共同推进”为发展原则，建设一批起点高、功能强、辐射广的商品交易市场群体，最终形成以批发市场群为骨干，以重点特色批发市场为补充的层次分明、布局合理、流通高效的有形市场体系。
20.2 商品交易市场空间布局引导
20.2.1 古城圈层、内城圈层——控制发展区
内城圈层以内是批发市场的控制发展区，今后不再新建批发市场。对于目前分布在该区域的众多批发市场，根据城市规划要求逐步外迁或予以撤销，留在原地的要进行功能提升、业态创新。
20.2.2 中心城圈层——重点发展区
中心城圈层一方面有限度地规划新建一些批发市场群和具有良好发展前景的批发市场，另一方面加强对现有大中型批发市场和批发市场群的调整优化。通过完善市场的规划建设、配套设施建设、改善购物环境、提高管理水平来提升批发市场的档次;通过合并、撤销一批规划建设不当、效益不好、发展潜力不大的批发市场来优化存量布局。
20.2.3 外城圈层——引导发展区
应利用本圈层用地充足，交通便利等优势条件，结合当地产业结构的调整，选择重点，优先发展一批有产业依托的产地型批发市场。
20.3 批发市场群布局规划
20.3.1 批发市场群布局原则
●布局在中心城圈层和外城圈层;
●布局在交通干道或交通节点附近;
●有较充裕的土地储备。
20.3.2 批发市场群规划
20.3.2.1 东北批发市场群：位于相城区东部，以相城大道两侧蠡口国际家具批发市场群(包含了汇海隆、新天地等家具市场)以及中翔家电、日用小商品市场为核心，同时依据本地资源，发展珍珠、水产品等特色市场。
20.3.2.2 西南批发市场群：位于苏州高新区(虎丘区)南部，在现状横塘建材批发市场群以及电子市场的基础上整合、提升而成，市场群内重点发展各类建材、电子、装饰材料。
20.3.2.3 西北批发市场群：位于金阊新城和浒墅关片区内，以物流为依托，在原有批发市场功能转换的基础上，建设以生产资料、物流配套、二手车市场为龙头的批发市场群。
20.3.2.4 东南批发市场群：位于郭巷东方大道附近，以粮食、瓜果蔬菜、家禽鱼肉等各类农副产品为主导的批发市场群。
20.4 重点特色批发市场规划
重点特色批发市场是苏州市有形市场的重要组成部分，批发市场的改造升级是存量调整优化的主要内容，苏州今后将按照“批发市场布局、改造和建设导引”，引进批发市场建设论证制度，对批发市场的新建、改造、整合、迁移进行调控。
第九章 规划实施措施
第21条 苏州市区商业网点布局规划是苏州市城市总体规划的重要组成部分。坚持商业网点建设和城市总体规划建设相结合，统一开发，统一管理。
第22条 本规划经市政府批准实施后，政府规划行政部门应把市区商业网点规划以及各种商业形态的专业规划，纳入城市控制性详细规划和修建性详细规划，以保证规划的整体性、配套性、可操作性。各区政府、有关部门要按照规划引导投资，对于不符合规划要求的项目，可不予履行相关的行政审批程序。
第23条 苏州市贸易局是苏州市商业网点的主管部门，各区人民政府和苏州高新区(虎丘区)管委会、苏州工业园区管委会所属商贸主管部门负责本行政区域内商业网点的管理。
第24条 在规划区域内，新建、改建和扩建大中型商业网点，在建设用地、规划选址、建筑设计和开发建设等方面须按照《苏州市区商业网点布局规划》和国家的相关规范执行。
第25条 在国家正式颁布《城市商业网点条例》前，根据苏州市的实际情况，依据本规划，对新建大型零售商业设施项目，应召开由商贸、规划、发改委、经贸委、建设、环保、交通、国土、卫生、工商、公安、消防、城管等部门参加的论证会来批准建设。批发市场项目遵照市政府批准实施的《苏州市区批发市场规划和建设纲要》执行。
第26条 在国家正式颁布实施《城市商业网点条例》后，对新建、改建、扩建大型商业网点项目必须按照条例规定，履行必要的程序遵照执行。
第27条 居住区的开发建设单位，应按照《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》、《国家居住区规划设计规范》和本规划，配套建设居民日常生活必需的商业网点，并符合交通、环保、消防等方面的国家标准和规定，由规划部门按审批报建程序具体实施。
第28条 依据本规划，采取市场经济的运作方法，按照谁投资、谁受益的原则，鼓励和引导各种经济成分的投资者采用多种方式，参与各类商业网点建设。重点鼓励国内外著名企业集团采用先进的经营方式、管理模式和信息手段建设大中型商业零售网点和各类商业形态。
第29条 规划所确定的商业网点用地，未经市政府批准，任何单位和个人不得改做它用。对不按照规划建设的，由市规划行政部门按有关法规进行处罚。
第30条 积极支持各区搞好商业网点建设，鼓励各区对本区内相对薄弱的商业设施建设，采取差别政策，优先发展。
第31条 按照本规划和阶段性商业发展重点，滚动提出商业网点建设的阶段性目标，定期发布商贸业投资指南，向社会公布鼓励发展、允许发展和限制发展项目的类别，引导社会投资。
第32条 商业街规划建设。传统商业街区应进一步提升改造;新建区域，要建设发展各类现代商业街。为推动商业街管理水平的提升，实行市级商业特色街命名制。
第33条 强化行业管理。通过建立行业协会，完善行业章程，对本行业的商业网点设置，行使指导、监督、建议和协调的权利，并实现行业自律管理。
第34条 本规划在具体实施过程中，应随着城市经济社会发展变化而适时进行动态调整，不断充实更新，以切实保持规划的科学性、权威性、指导性和可操作性，更好地发挥规划的宏观调控功能。
(丁静芳摘自名城苏州)
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