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博宇房产为网友参谋园区二手房
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(2008-4-11 12:48)
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主持人：各位网友，大家上午好！欢迎您在线收看名城苏州网站为您直播的节目，今天我们很荣幸的请到了苏州博宇房产公司的店长唐虎先生作客我们的节目，欢迎您！
唐虎：您好！
主持人：今天我们将从园区一直是苏州市房屋交易的热点和大块，本次“楼市聊园”中将从目前园区二手房交易形势，各地段特点，不同人群等角度，为广大网友详细介绍园区二手房市场。在我们节目刚开始，很多的网友也是想了解一下，苏州博宇房产公司现在主要经营那些业务，在这些业务当中主要以什么为主？
唐虎：目前，博宇房产公司我们的定位，现在我们自身的公司的定位是在园区这块，主要以园区中高端市场，包括住房，普遍性的我们以中高端市场为主，低端我们不做，我们的业务量尽量往更高的层次去发展，主要是以这块为主的。
主持人：公司的地址在那里？
唐虎：星海大厦。3月份对中介行业来讲是一个春天，在经历了去年下半年，持续几个月的观望之后，在3月份的时候，成交量迎来了一个爆发，很多原因是因为这部分的客户在年前处于观望的态度，在观望之后，有一个硬性的需求在那边。该买房的话还是要买房，在年后进行一个爆发，因为房东的价钱也不会再像去年一样非常的坚挺，有所松动，在这时候，相当一部分客户感觉自己的硬性需求还是要出售，就卖房了。当然还是有一部分的客户在持币观望。
主持人：在节目刚开始之前，我们做了一个交流，通过我们的交流，我们了解到你对园区的二手房有了很长时间的接触了，相对于其他的区域来说，园区的二手房有没有它的特点？
唐虎：当然有。园区跟相城、吴中区、高新区有不同的特点，不同在那里呢？首先体现在房价这方面，以园区为主，湖西的市场均价在9500—11000之间，当然个别的价钱不一样，像天域它的价格在1.6万，中茵皇冠的话可以卖得更高。园区的市场定位是在一个高端，它的市场价格的话，相对其他几个区域来说是比较高的，这是它最显著的特点。首先我们要了解一下园区，就像去年07年刚刚过去，在07年，园区这边也做了一个统计，整个苏州工业园区人口只占用了苏州市人口的4%，土地大概占到3.5%，它的用电两只是占整个苏州占到7%，一氧化硫排放量占了1%，GDP占了15%。它相对于其他的区域明显要高。而且苏州去年吸引外资大概占44.7亿左右。
主持人：这是园区背后的经济力量支撑着园区二手房的蓬勃的发展。
唐虎：对。
主持人：自从我们预告出了以后，很多的网友想多方面的了解一下这方面的情况，问了很多的问题，有位网友说今天请到的嘉宾接触二手房有很长的时间了，这么长时间以来，您接触的房龄最长的是哪几年？
唐虎：园区这边普遍性大部分的房源都是在5年以内，个别的话，像东港、夏园都久一点，大概在13、14年左右。目前，整个园区，东环沿线在市场当中占的比例是非常小，都在5年以内。
主持人：就是大部分的在5年以内。
唐虎：对。小部分的是现代大道以北到星港街都在10年以内。
主持人：这些房子在房型设计，以及周边设施是怎么样的？
唐虎：我个人认为，虽然它的房龄老，但是周边的配套设施并不比湖西其他的小区的周边商业配套设施差，可能就说周边的商业配套设施还是比较齐全的。它的房型设计的话，以前是两室一厅，两房的话都是朝南三房的话是两南一北。
主持人：这些房屋的面积大概是怎么样的？
唐虎：要看房型。一般的在70平方米左右。可能有一些面积会增长。三房最大的户型在125平方米左右，它不会超过这个面积的。
主持人：结合园区的情况，毕竟外来人口各方面等等，您刚才业介绍了园区的配套的情况，您觉得园区二手房5年以内的这些房子比较适合哪部分客户人群呢？
唐虎：我觉得5年以内的房型的话，这部分的房源大多数是以现代大道为界，以星港街为界限，朝西以星明街为限，大部分是二次置业，他们买这边房子的更大的目的是改善他们的居住环境，追求更高品质的生活。还有一部分主要是为了改善孩子上学。因为东方沿线的居住生活是很难适应，因为它的交通就限制在这里。
主持人：现在园区二手房交易的行情怎么样？
唐虎：这个我也统计过，最近三天的话，上前天是成交了9套，前天是成交了11套，昨天成交量是15套。也就是说我也咨询过房产部门，平均的话每天在12套左右。园区已经过过户的在360套左右，还不排除其他的房源，可能客户筹款，3月份没有过户，把这个统计在内，3月份二手房市场大概成交量可以达到450套。光一个三星店，3月份成交量在7套，园区在7到8套之间。园区的成交量是十分的火爆。我个人认为，从3月份的市场成交量来讲，并不代表整个园区或者是整个的苏州房价是回暖，我个人认为是等到4月份，还是要看4月份。但是目前来讲，我个人还是比较看好。
主持人：据我们所知，不管是新房，还是二手房，在整个的苏州地区来说，园区每月的成交量应该都数一数二的，总体的一个情况是这样吗？
唐虎：园区的房价决定了整个苏州的房价，园区的二手房决定了苏州二手房的方向，包括一手房。因为苏州的房价最主要是看园区，以园区为一个标杆。
主持人：它成交的一个地段主要是有哪些特点？交易量相对比较好的地段有哪些特点？除了交通方面的设施比较完备一点。
唐虎：这是一个因素，园区分为三个板块，大的分湖西和湖东，再细分的话以金鸡湖路为界，以这条路，你可以作为一个界限，这部分因为背面是金鸡湖，南面是独墅湖。在市场总的来讲，湖东板块大多数是属于第一次购房置业为主。湖西这个板块就是5年以内的房龄还是以第一次、第二次购房置业。以湖西来讲最主要的热点是现代大道以南。当然在现代大道以北的话，比较高端的小区是新城、新加。主要是以第一次购房置业为主，很多的客户不想去湖东，还是想在湖西考虑生活圈子比较方便。
主持人：大部分购房者最关心的我想是价格的问题了，但对于园区来说，普遍的一个印象就是一个字——“贵”，您怎么看？
唐虎：我个人认为，不能单独的从房价上面来说这个贵，我举个非常简单的例子，中茵皇冠2万多一个平，很多人还觉得不贵。贵是相对来说。因为湖西板块来讲，整个的定位是一个比较高端的物业。这部分房源不适合你刚来苏州的，我买一个140多万的房子，这不现实。但是相对于二次置业，为了改善居住生活环境，为了方便小孩上学，或者是工作的调动，相对这部分人群来讲的话不贵。因为园区它的地段的优势决定了它的价格。
主持人：按照目前的情况，您觉得园区的新房、二手房价格有没有下降的趋势？
唐虎：市场等于什么？等于人口+购买力+购买欲望就构成市场。我们首先分析人口，人口我相信这个因素我们就不做太多的介绍，因为大家都了解，因为每年苏州吸引了很多的外资，更多的人群还是在持续的涌入园区。我们讲购买力，园区这边普遍性的企业的工资福利待遇在整个苏州来讲是比较高的，我们就可以以公积金为界限，购买力不是问题。购买欲望，每个人都想买房，我觉得它构成一个市场，单从这点我们可以看出，房价到底会不会下降，二手房是以一手房为标准的，一手房的价格降一点，肯定会影响到二手房，因为很多的业主会买一些新房，他感觉新房的价格，一些业主把手上的房子买掉10万，他也觉得可以。从现在来看，房价不能说降，只能说你在跟房东谈价钱的时候有一定的空间，不像以前我买一套房子120、130万，要成交的时候，房东说对不起，我涨价了，或者说我不卖了。
主持人：现在园区二手房的均价大概在多少钱？
唐虎：普通性的话，以普通住宅为例的话大概在9500—1100之间。
主持人：相比较一手房价格的话，价格相差多少？
唐虎：很多的朋友看过一手房，在园区这块二手房的价格是贵过一手房的，除非你的楼盘可以看到湖景，市场上定位在1.7万一个平方。湖西没有，大多集中在湖东，开盘价大概在9600元，湖东在7600—8000左右，没有二手房的价钱高。
主持人：现在一手房前段时间也在纷纷的降价，二手房有没有这样的趋势呢？
唐虎：我个人认为没有。
主持人：原因是什么？
唐虎：我们可以从流向市场的房源可以看出，现在市场上的房源，要么是客户需要急用钱，他要做生意想赶快买掉。这部分的房价来讲的话，他出现一定的下跌是合理的。但是针对那些，比如说楼盘湖左岸，加城国际楼层比较好，景观比较好，又不沿马路，并没有下降，反而一定涨幅，我们可以从一手房的价格当中看得出来。湖西的一手房的报价在8千，第5元素现在的开盘价在7600元。湖东纯毛坯房就在这个价钱，我们作为卖房来说不用考虑太多的因素，因为湖西是苏州园区的聚集地。它的优势在这里。我感觉上次跟一个客户在一起交流，他讲到了，为什么这些开发商报出来的价格比较的谨慎，他没有把手中的大量的房源推向市场，就是先抛一些房源出去试一下这个市场，他才去定位，像中海御湖西岸，现在是9600，很多人购房者你去看了以后买是不可能的事情。现在总的来讲，应该是在观望的状态，等待更高的一种价钱。
主持人：我们看一个网友提出的问题，他说今年湖东的二手房会涨价吗？
唐虎：因为湖东，大概在06年，湖东的房价在4千多，07年湖东的房价涨幅比较大，现在的市场均价，我们以枫情水岸为主，现在市场价是9000多，东湖大郡在8000多。随着地铁1号线开工建设，我们可以看到施工的工地，给予了很多购房者一种积极的因素，那我个人认为，还有湖东圆融时代广场在建设，还有湖东有几个比较大的建设，我觉得湖东我是比较看好，而且地铁1号线2012年完工的话，在这两年房价，我不排除会上涨，但是我认为上涨的幅度不会太大，因为总的来讲，苏州现在的行情，市场价钱的话，我个人认为没有泡沫，这种房价的处理是处在广大的购房人群能接受的范围。如果再高的话就承受不住了，是一个平稳的状态。
主持人：我们继续回答一下有关网友提出的问题，他说：东港的房子潜力如何？我们都知道东港的房子数量很大，您带相差也是比较大的，能不能给我们具体的说一下？
唐虎：东港的话，我个人认为，东港是年代决定在那边，年代比较老一点，大概有12年左右，而且因为东港也属于园区，东港有一部分的有百润发在建设，基本的生活设施是比较齐全，旁边也有不少的公交站台经过那边，东港的房子比较适合那些刚来苏州工作2、3年，手头资金有限，想买个两房或者是比较小一点的房子，可以作为一个临时的过渡。因为现在大多数人买居住的话，也就居住5年，过几年肯定要换了。东港的房子，我感觉已经是没有什么上涨的空间了，它的上涨幅度，因为现在买到8千多一个平方米，我个人感觉也只能涨到这边，不能再涨了。很多广大客户群可以考虑购买，但是房东要价明显高的话，我感觉还是去湖东买房子。
主持人：我们再看一位网友提出的问题：请问嘉宾您自己看好那些地段，那些地段的房子您觉得会比较抢收？
唐虎：我比较看好的以湖西这块为主的话，我个人感觉湖西加城国际、湖左岸、包括师惠花园，它旁边靠的小学，这部分的房源我感觉是比较抢手，因为很多的小孩要上学，他自己没有经验，都是需要父母来接送的，父母来接送的话，要考虑离小学近，因为湖西的小学的环境都差不多的，价位也差不多。在这个时候，小区的热点和优势就看这个小区是否靠这个学校近一点。
唐虎：它是一个CBD，也是一个中央商务区。我感觉湖西板块是非常的好。也不能单独具体到那个小区，还是以星海小学为主。
主持人：我们知道您在节目刚开始之前，也准备了几套精品的房源跟我们的网友来说一下。
唐虎：首先一套是加城国际，加城国际首先是星海小学旁，小区环境在园区是数一数二的，是建屋物业，小区管理是比较好，而且小区也有一个幼儿园，比较靠近星海小学，在市场上是很多客户追逐的对象，面积是158平方米，楼层是7楼，房东的价钱定在147万，如果客户看重的话就可以买了，位置在小区的中央位置，不靠马路，比较适合一些一家三代，带着小孩、父母最好。还有一套就是师惠花园，它的面积是魔幻空间，是分楼上楼下，面积是97平方米，价格是90万，是在15楼，这套房子是朝南，比较适合作为投资，或者比较适合年轻人，因为是楼上楼下，是那种魔幻空间，比较适合年轻人的口味，而且好出租，可以租到3500元。还有一套是湖左岸，湖左岸是全湖景房，是一期的，面积是177个平方米，售价在280万。它是邻湖的，是豪华装修的。还有一套是新城花园，这套房子比较适合买给父母居住，或者比较适合首次购房置业的年轻人员，它这边一般都没阳台，但是这个有两个阳台，房子满5年，装修是精装修，保养是比较错的，两南一北户型，价位也不贵，房东的开价是比较高的，是90万，正常的话，我们帮他在买的时候报价是在88万，如果看重的话，房东可以做一些适当的让步，是在新城花园比较经典的房源。最后一套是新馨花园，因为它背面有一个地铁站处，靠近中央公园，这个小区是一个多层住宅，小区的得房率，还有小区的环境是不错的，最主要的是因为它的性价比很高，118平只需要112万，在4楼，可以拎包入主。这套房子适合二次置业，但是手中的资金又有限，又想改善居住环境，又不想承担税费，又承担不起，我觉得比较适合这部分人群。
主持人：好象面积最小的在80平方米往上，是吧。
唐虎：对。
主持人：这样的户型属于比较大一点的户型了。
唐虎：在园区来说不算大。
主持人：园区有没有中小户型各方面都不错的二手房呢？
唐虎：中小户型，大家如果感兴趣的话，可以跟我们进行一个咨询，中小户型也有不少，因为我们公司的业务定位是在中高端这块，低段平常做的稍微少一点，也不是不做，每个公司都有自己的战略，有自己的一些市场目标，像新城花园可以转户口，48万左右就可以住再一个比较高档的小区，小房的话比较少一点，因为我们做的是中高端的住宅。
主持人：好的，非常感谢您作客我们的节目，以后有时间我们还会请您作客我们的节目，就园区的二手房跟大家做一个介绍。
唐虎：好的。
主持人：再次感谢您，同时也再次感谢我们的网友收看我们的节目，让我们下期节目再见！
唐虎：再见！
(亚东编辑)
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