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楼市聊园第12期 关注沧浪区
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(2008-4-25 13:40)
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主持人：名城苏州网站的各位网友，大家上午好！欢迎您在线收看名城苏州网站为您直播的视频流天节目—“楼市聊园”。在以前的节目当中，我们就大家非常关心的高新区、园区、相城区的二手房市场跟大家做了一个聊天，现在我们把目光转向沧浪区，今天在我们的节目刚开始之前，先介绍一下今天请到的嘉宾，今天很荣幸的请到了苏州铭顺房产旗舰店的店长任雨欣小姐！今天我们就大家非常关心的沧浪区板块的二手房跟大家做一个交流，在节目刚开始之前，能不能帮我们介绍一下苏州铭顺房产旗舰店经受的业务包括各方面的其他的情况。
任雨欣：我们公司主要经营二手房买卖跟租赁，还有一些抵押贷款，融资各方面，反正业务是蛮多的，欢迎大家如果以后有这方面的需求可能打电话过来咨询，业务是非常多的，都在办理。
主持人：现在是以二手房交易为主吗？
任雨欣：我们是以二手房买卖为主，其次是融资跟贷款这块。
主持人：是二手房方面的融资跟贷款是吗？
任雨欣：对，我们有专门的业务专门去做。
主持人：我们来看一下今天的有关于沧浪区二手房的情况，我们知道，作为苏州铭顺房产旗舰店的店长，我想对沧浪区板块也关注得非常多了，在我们的节目刚开始，能不能帮我们介绍一下沧浪区是指哪一片的范围？主要包括那些地方？
任雨欣：没有太明显的界限，主要是市区的一个区域，大致的范围我来介绍一下，东面从东环开始，西面一直到西环，北面到干将，南面到吴中西路到吴中东路以北目前是沧浪区去的区域，主要分为里河、杨枝、东大街、劳动路、沧浪新城，还有南门好又多。
主持人：在节目刚开始之前，很多的网友都提出了很多的问题，他说：都是古城区沧浪区的情况和平江金阊有什么不同的地方呢？
任雨欣：我个人认为、平江、金阊、沧浪区没有什么特别的地方，最大的明显应该说平江区跟沧浪区两个区域的新房可能多一点，像平江新城、沧浪新城。金阊区的话以老的房子，80年代、90年代的房子可能居多一点。
主持人：就是金阊区。
任雨欣：这是我个人认为最大的一个区别，其他的都差不多。
主持人：平江区和金阊区刚才您介绍了，都属于古城区，本身来说的话，沧浪区这块，和他们两个基本上都是差不多。
任雨欣：对，基本上大同小异。
主持人：我们来看一下下面一个问题。他说现在你们杰出的都是二手房的房源，是老新村多还是新建楼盘多？
任雨欣：我感觉可能10年左右的新村我们接触的比较多，太老的是接触最少的，新的老盘是中间的位置，像目前这段时间，包括的进店的客户基本上都在10年左右，或者是5—10年之间的，有一种说法，满不满5年有一个税费方面的问题，很多人把眼光转向了5—10年的房龄。就是这个房龄段的房子是非常受关注的。
主持人：就沧浪区来说的话哪一片比较热？
任雨欣：我认为目前比较热的应该向南面应该属于南环、沧浪新城一带，还有人民路和南环路一带，西北方向去的话是在劳动路一带，市场上的成交量还有平时的客户咨询以及各方面我个人认为这两个地带是比较热的。
主持人：沧浪新城那几个房子比较火一点？
任雨欣：天辰花园、叛离花园（音），世纪锦华都属于沧浪新城其中的一个小区，那么，相比较之下，投资的人比较至多，特别是世纪锦华，向外出租的房子是非常多的，所以说真正买来，基本上都是刚性需求的人都在买房子，买来自己住的，就沧浪新城而言，我认为是天辰花园是判例花园（音）比较多。
主持人：现在投资的人很多吗？
任雨欣：现在不是很多，因为政策贷款有一个限制，但是有刚性需求的人都在买房子。
主持人：这个基本来说，大家非常感兴趣的房龄在那个范围？
任雨欣：古城区我们目前接触的比较感兴趣的房龄应该说都是在10年到12年以内的。要么古城区是特别老的房子，20多年、30多年的房子，新一点的房龄在10年左右。这是大家比较关注的一点，很多人买的话，有的人原来都是住在古城区，再买的话，可能是地方不想换，还是想住在古城区，但是对于小区的环境，物业各个方面相比较想改善一下，提高一下，这个时候他们可能会把目光转向10年左右的房龄，因为有物业。
主持人：这个面积是怎么样的？
任雨欣：90—120。其实小户型现在是一个新的亮点，像60平方米的，第一是总的价格低一点，第二个是买来过渡是非常好的。
主持人：单就户型来说的话，一般是两室一厅或者是其他的户型？
任雨欣：单就户型来说，怎么讲呢，现在的房型基本上除了复合式的或者是带阁楼的一类的，基本上都是两房一厅，三房两厅或者是两卫，现在目前我们观察下来，买的最好的是两房两厅的和三房两厅的买得比较好一点，因为现在年轻人讲究的是空间，可以允许房间的空间小一点，那么厅的空间一定要大，这是我们根据对客户的掌握，一些咨询，一些询问了解到这些是比较好一点。
主持人：除了面积、户型，我想大家最关心的是一个价格了。
任雨欣：对，价格是大家关心的问题，首先要从自己的购买力度去衡量，比如他想去买50万元的房子，在那个区域要买这样的房子，因为有的区域根本就买不到，所以说价格是非常关注的。
主持人：那现在的价格怎么样呢
任雨欣：就看自己的需求了，说实话，有的人可以买100万，有的人可以买200万，现在他们的基本的承受能力在60万，或者再小一点是40万，或者是80万，为什么呢？因为有的是刚刚大学毕业，这个时候谈男女朋友了，到谈婚论嫁的年龄，也不想让父母出钱买房子，跟自己乐观承受能力相差不太大的一个价格，首先两个人要有一个稳定的工作，每个月还多少钱，买的总价低一点，他们的压力轻一点，基本上是过渡的居多一点，过一两年再换一间大的。
主持人：40—60万之间。
任雨欣：对，40—60万之间的年轻人买的居多一点，主要是一个过渡。
主持人：沧浪新城的话，包括它的面积、户型、还有价格。
任雨欣：沧浪新城我前面已经讲了，主要是沧浪新城分为四个部分，四季晶华、博雅苑、福星小区、他们的户型主要以中户居多，中户都是在100—110平方米，因为最小的也有90平方米左右，就是说中户居多一点。你应该也知道，像沧浪新城基本上是以小好层高层为主，所以在得房率相比较之下没有多层得房率高，所以它的面积110平方米相当于高层的80—90平方米的，是在两房两厅的样子，比较受年轻人的喜欢，基本上都采用传统的两个房间朝南，两个厅朝北，或者是朝那个方向，都是一南一北，现在年轻人是非常的喜欢这种户型，一是采光比较好，一是户型比较好。
主持人：沧浪新城的均价在什么样的位置？
任雨欣：一手房最多不占到目前整个市场的10%，目前都是二手房。四季晶华还有一点，还有开发商内部的人，有一部分没有放出来，基本上他们的成交均价也在7千多。
主持人：那最近这段时间的话，就是从春节到现在这段时间，沧浪区的二手房的成交量是什么样的？
任雨欣：怎么讲呢，它的交易量应该大家有目共睹的，我不能说它的交易量好或者是不好，因为确实交易量现在是不容乐观，跟年前10月份之前比较起来，交易量可能说不如以前，我个人认为，可能受到政策的影响是相当大的。
主持人：政策的影响。
任雨欣：对，因为沧浪新城基本上属于05、06、07年的房子，首先两政是不满5年的，这样对于购房群体来说，这一部分税费是让他们自己出的，所以在市场上的成交量比以前低了很多。其次，现在很多像沧浪、古城的房子，很多的房子，市场上的房子是比较多，但是目前属于是卖房市场，但是价格是处于上扬的状态，不肯往下降，再加上新闻媒体的报道，本来一些刚性需求的人也是在处于一个观望的状态，可能这是一个相当大的影响。
主持人：就目前现在这个阶段的情况是这个样子，您觉得在下半年，过了一段时间，预测一下，会有一个什么样的情况？
任雨欣：说实话，我也不好做什么预测，但是从我们综合各方面去观察的话，我还是非常看好下半年的走势，我认为下半年各个方面会好起来。首先07年有一个政策出来，就是关于个税，是06年8月份出台，一直到07年的时候，年前是市场处于相当冷淡的状态，今年的政策出台，包括资金托管可能影响不小，但是到今天为止，已经有半年的时间了，4、5个月的观望期，市场上已经基本明朗了，很多的人开始看透了，该买的还是陆陆续续买起来了。而且我认为现在是一个非常好的购房时期，以前这个政策没有出来的时候，房东很牛的，你不要跟我谈什么个税，但是我们现在可以跟房东商量这些东西，而且更多的时候房东可以让价，我认为这是一个非常好的购房时期，不管从苏州的消费水平，人均收入，还有城市化建设，外力人口的大量涌入，整体来说，苏州的房价还是会涨的，可能不会像去年4、5月份疯涨，会呈一个很健康的趋势上涨。
主持人：整个的市场会慢慢发生一些变化，刚才我们说了二手房交易的情况，现在出租房的行情怎么样呢？
任雨欣：出租房怎么讲呢？
主持人：不管是在古城区、还是在新城，出租行情我估计应该还不错吧。
任雨欣：还不错，出租行情应该还不错，但是怎么讲，也是看地段的房子，有的房子，像里河新村、杨枝新村、大家基本上做这个行业大家众所周知的，那段始终一年四季都处于旺季，没有低估期，那边是苏大北校区，光苏州每年的租房达到了60%—80%，所以一年四季都是属于高峰期。还有苏福路百润发这带租房非常好，金堂、金桥的房子租的也是一个热门，而且这一代打工的人比较多，因为整体的房租方面比较有优势，基本上是1100、1200，好一点的1300，绝大部分人是可以承受得起的，还有老小区的设施比较好，菜场、吃饭什么的都比较方便，他们考虑的这些能解决了，就行了。其他区域的租房其实也都差不多，只不过有的租房是非常好，有的地方是非常好，有的地方也有人租，但是可能在热门地段，一下就租掉了，有的在10天半个月也租不掉，但是总体的还是不错的。
主持人：就是总体的还要看地段。
任雨欣：我认为是这样子，他们考虑的是周边的设备配套设施其他的OK，没有问题了。
主持人：里河新村的房子现在还有多大的升值空间？
任雨欣：里河新村的房子，其实从06年到现在，我眼看着它一直在涨，06年到07年底张得非常大，到07年到现在基本上没有涨，里河新村是20多年的房龄，虽然环境已经改造了，但是整体来说房龄比较老，有一期3户，一期4户的，升值空间我个人认为是有的，可能不会太大，如果在新里河新村买一套90平方米的房子需要80万，整体来说，很多人现在买房子都讲究一个环境，整体来说，它的大环境不好，小环境新里河新村还可以，但是我个人认为，很多人会这样想，如果80万在里河新村买一套90平方米的房子，不如到偏远一点的，当然也不是太偏远，到稍远一点，80万可以买到120、130平方米的房子，而且大环境，小环境都非常好，而且现在的交通是非常的方便，远一点、近一点都很方便。
主持人：您觉得沧浪区的那个地段的升值潜力比较大？
任雨欣：我还是比较看好新的楼盘，新的楼盘都靠近环线外侧、环线内测。像环线外侧的我认为像定性世家（音）、沧浪新城。像现在沧浪新城在造的沧浪区分校，所有的配套设施在不断的完善，再往西面去万科近视家园，故乡鑫苑（音），这些都是新的小区，再还有奥体中心公寓、这些小区我是比较看好的，一是延环线出的门是非常的方便，而且周边的配套设施是非常的方便，购物比较方便，菜场比较多，都很方便，还有物业比较好，我认总体来说，这几个小区的升值空间比较大一点，其他的环线内测，古城区像东大街这带，还有竹辉这带，本身的空间比较大，再上涨空间不是非常大，当然上涨的空间还是有的。
主持人：接下来就向您刚才说的，通过交通、住房、户型等等方面帮我们来介绍一下今天您给我们带来几套精品房源。
任雨欣：好的，我推荐一下，我们公司认为我认为是比较好的几套房源，第一套是润达新村的房子，润达新村小区的物业以前在我们新闻夜班车上也报道过，物业是非常好的，环境草坪的修建是有人去做的，是6楼复合式的房子，这套房子不管在装修各个方面，还有里面的装修风格和配套设施方面是非常好的，但是最重要的是它的性价比，他楼下是101，楼上是54个平方米，加起来是155平方米，有一个独立车库，大概有10个平方米，房子保养的橙色是非常好的，目前在我们的挂家是90万，这个性价比是非常好的。第二套是新解放新村，这套房子是97平方米的，是一个独立车库，3—2—1，这个房子最大的特点就是阳台非常大，10个平方米的一个阳台，是从前面出去以后，直接到后面的拐角，全部都是阳台，这个应该说老人买下来这个房子比较合适，阳台上种花、养草是非常好的，现在的价格是65万，我认为在市场上性价比是非常高。
任雨欣：还有一套是四季晶华，面积是93平方米，户型是2—2—2，是豪华装修，我也去看过，没有住过人，因为房东有房子，但是这个房子装修好了以后，本来是给女儿住的，后来可能在其他的地方买了房子，所以这个是没有住过的，所以买房子的人基本上可以做到拎包入住，目前的挂价是82万，楼层是非常好。另外还有一套是泰南苑，泰南苑很多人都知道的，在畅叙路（音）上，是122个平方米，3—2—2，装修算是豪华装修，我也看过，不错的，价格在这边报的价格是108万，有一个独立自行车库，这个房子我认为地段是超好的，在市场上也有相当多的人去关注这个小区，靠近古城区和观前的房子是非常的好的。另外一套是明日家园，是148个平方米，楼中楼，11楼，装修得属于欧式风格装修，非常轻快大方，这个房东是杭州人，年轻人的品位比较高一点，装修得非常好，属于悬空的那种，这个房子目前有一个汽车位，地下有一个汽车位，汽车位需要并购，光房子的价格是128万，就在同济医院中级人民法院对面，我认为这个是比较有优势，也有市场的房子。
主持人：刚才您说了一个是155、97、93、122、98平方米，最小的是93平方米的，有没有小户型的房子。
任雨欣：小户型的也有，下面说一套是润达新村的一个小户，这个小户非常好，也是刚刚出来的一套房子，57平方米，2楼，毛坯房，挂价是37.5万，是满5年了，这套房子我认为比较好的。因为推荐房源有限，我可能挑了几套比较好的，这套房子我认为是比较不错的，反正是毛坯房，你进去以后可以根据自己的喜好去装修，其他的没有什么要管的。另外还有一套小区的是长信苑的一套小区，75个平，一期的，有一个独立车库，价格是53万，这个房子也不错。买来反正过渡。而且最主要的就是可以转户口。一家三口人的户口都是好转的。
主持人：刚才您从一个大户型、小户型、中小户型推荐了几套精品房源，由于时间的关系，我们今天的节目到这里结束了，让我们在下期节目再见！
任雨欣：再见！
(亚东编辑)
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