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新政下二手房交易的风险防范
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(2008-5-12 14:42)
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记者 钟巍 朱雪芬
自从去年年底央行继续逐步收紧二手房房贷银根， “叫停转按揭、加按揭业务”之后，原先想通过转按揭业务进行二手房交易的买家或卖家都不同程度遭遇了资金上的困难。通过中介公司垫资、卖上家要求买下家垫资或通过其他渠道融资以完成交易的情况也逐渐出现。新政下，二手房交易、资金托管等方面应当注意控制哪些法律风险，遇到纠纷又应如何应对?昨天，两位法律人士做客本报96466政法热线，为广大市民提供了细致的解答。
热线记录
新政中的第二套房
如何判断
王女士：住房消费贷款新政中所指的第二套房该怎么判断?
刘军：已经利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果再通过银行贷款购买自住房，这套房屋就是新政中所指的第二套房。这里的“家庭”包括借款人及其配偶、未成年子女。但是，如果该家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可以比照首套自住房贷款政策执行，此时借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他情况均按第二套房贷执行。
我该支付这笔担保金吗
王小姐：我们通过中介看中一套二手房，准备购买。由于资金不足决定向银行贷40%。房屋中介说他们可以帮助我们办到这笔贷款，但是必须收取我们1%的银行贷款担保金。这样的要求对吗?
丁奕：房产中介在法律上被称为居间人，他们负责向委托人(也就是房屋买卖双方)报告订立房屋买卖合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人促成买卖合同成就的，由委托人向居间人支付报酬(也就是平常所说的中介费或者佣金)。合同法规定：“居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”法律规定居间人只能赚取中介费或者佣金，不得收取法定以外的其他费用。房产中介所收取的二手房银行贷款担保金是根本不存在的，银行方面根本不会向房产中介收取，也不会责令房产中介为贷款提供所谓担保。因此，你不必支付该笔担保金。
怎样防止
炒房者规避政策
邱先生：我是一名银行职员，在工作中经常遇到住房贷款中的一些问题，请问怎样防止投资者规避政策?
刘军：这个问题太大，单判断是不是第二套房就是个难题。很多人现在根本就不是第二套房的问题，而是第三套、第四套甚至更多。如果第一套住房没有贷款，那么在购买第二套住房的时候，银行根本就不知道他是第几次购房。如果一个人一次购买五套住房，同时在五家不同的银行贷款，这五家银行都会认为此人是第一次购房。这种情况下，银行应加强并完善现有的征信系统，尽早实现与建设、房产主管部门的系统互通，否则只有在购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子，最好是弄清楚这些房子都是什么用途，才能有效防止投资者规避政策，同时不伤害自住需求。
二手房交易资金托管怎样办理
董女士：我想购买一套二手房，请问如何办理二手房交易资金托管?
刘军：在向房产交易管理处递交交易材料后，买卖双方须与房产交易管理处签订托管协议，根据买卖双方草签协议上的房屋成交价，将订金与成交金额全部存入市房产交易管理处指定的银行账户，凭银行解款单开具收据给买方。交易材料审核通过的，办理过户手续;审核未通过的，撤销托管手续。签字过户后由买卖双方自行交纳各种税费。买方将土地局及监理处收件单交由市房产交易管理处保管，由市房产交易管理处代其领取两证。在接下来的交割过程中，买卖双方签订交割确认书;买方领取权证，并将托管协议、收据交与卖方;卖方凭托管协议(两份)、收据、本人身份证申请支取托管资金。买卖双方需委托代理人办理提款手续的，在房屋所在地或委托人住所地办理委托取款公证，并凭委托取款公证书、托管协议(两份)、收据、代理人身份证等材料，办理取款手续。
买方拖延付清余额
我该怎么办
陶先生：去年我与他人签订了一份二手房买卖合同，由于那人是外地户口等原因不能办理二手房贷款。当时中介帮我们起草的合同上约定房价48万元，买房人分三次付我房款：2007年5月付10万元，年底付15万元，今年3月底再付23万元。可是买房人除付了第一笔10万元外，其他两笔款项均推说自己资金困难直到今天也没有付给我。我与家人商量不想卖给他们了，请问是否可以?
丁奕：你不想将房屋出售给买房人，从法律上讲是要解除与买房人的《二手房买卖合同》，那么要看合同上是否有关于解除合同条款。如果合同上约定一方违约另一方有权单方解除合同的，那你可以根据该条约定要求与买房人解除合同。反之，假如合同上没有此款约定，你不能主张解除合同。但是你可以通过向人民法院起诉要求对方支付购房款及违约金的办法来维护自己的合法权益。法院判决之后对方还拒不履行生效判决的情况下，再申请人民法院对购房者的财产进行强制执行。如果说购房者没有其他可供执行财产的情况下，就极有可能是对争议的房屋进行评估后，你返还给购房者一定的购房款，购房者返还房屋这种结果。虽然最终的结果是房屋回到你名下，但是要按照一定的法律程序来进行。
嘉宾访谈
如何避免二手房交易资金托管中的法律风险
二手房交易资金托管后，随之而来的法律风险也有很多，昨天两位嘉宾也对此做了提醒并讲解了应对举措。
风险主要集中在以下几个方面：一、出卖人以按揭方式购买原有房屋，若买受人代为支付或借款支付，以归还贷款，过户后买受人要求归还先垫付的资金过程存在着风险。二、托管资金为全额向托管银行支付，所以买受人在没有融资渠道的情况下，存在着目前银行对二手房按揭严格控制而无法完成新的按揭的风险。三、托管资金是由出卖人最终支取的，所以当买受人垫付资金进行托管后要求出卖人返还时同样存在着巨大的风险。
这些风险该怎样避免呢?一是双方应本着诚信、理解的基本原则;二是尽量要求出卖人先归还按揭;三是在买受人没有全部资金的情况下，尽量要求出卖人出面借款完成托管资金;四、在买受人先垫付资金的情况下，加强出卖人证件、银行卡的保管，并在之前双方先至公证处完成委托公证，以做到资金安全。 (嘉宾访谈内容可登陆苏州新闻网www.subaohet.com观看)
(xinyu摘自姑苏晚报)
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