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揭开苏州楼市“断供”迷雾
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(2008-8-7 08:11)
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本报记者 许峰 刘一丁 摄影 王建中
核心提示：近段时间，“苏州楼市出现断供”、“湖东一二手房出现价格倒挂”之类消息被传得沸沸扬扬。究竟真相如何?记者昨天对断供传言做了一番调查采访。
“断供”缘起房价倒挂说
位于湖东的路劲凤凰城自上月起推出了4999元/平方米的一口价，在苏州楼市掀起了不小的波澜。记者调查中发现，苏州房贷断供案例增多之说也自凤凰城而起。
据称，自凤凰城推出特价房后，近20位6000元/平方米高位买进的业主集体要求退房，甚至已有部分一期业主开始停付房贷月供，是传出苏州楼市“断供”案起源。与此同时，有二手房中介声称，目前园区湖东楼市已经出现房价倒挂的现象，房价倒挂的现象有可能成为断供现象增多的诱因。“如果去年才买的房子，到现在出现价值缩水的话，心里自然有些接受不了。”昨天，在园区一家二手房中介，顾先生将他一套位于第五元素的116平方米左右的房子以88万元的价格登记挂牌，由于目前第五元素新房开出了6500元/平方米的起价，顾先生感觉由于新房比二手房还便宜，他的房子并不容易脱手。同样，记者看到包括雅戈尔未来城、东湖林语等一些楼盘在内的二手房也出现了报价高于在售新房报价的情况。
不过，大多数二手房中介在接受记者采访时，并不认为这足以代表湖东楼盘已经出现普遍房价倒挂的现象。“同地区的房子，如果房龄不是相差很大，本来应当是有装修可马上入住的二手房比新房贵些。”我爱我家营运总监王锋向记者表示，虽然今年以来园区一些楼盘价格呈现出高开低走的趋势，但要说房价倒挂还谈不上。苏州信义房产的分析人士也认为，现在低价入市的房源很大程度在小区内的区位都相对去年推出的要差些，两个不同区位的房源之间房价并不具备可比性，而且有的二手房本身装修成本就相当高，以此断定房价出现倒挂确实有些武断，出手确实出现困难但还没有断供的必要。
房价降30%才可能出现断供潮
虽然没有足够证据显示园区湖东房价出现倒挂，但一些楼盘高开低走的价格确实也让很多前期高位买入的购房者有些想不通。在采访中，有知情人士还是向记者透露，一些高位入市但目前又未收房的业主确实想通过断供向开发商施压，希望后者能够给予他们价格上的补偿。“这些个案其实只是个别购房者策划的手段，用以逼迫开发商，争取房价下跌的经济补偿。”知情人士如是说，“这些声称要断供的业主并不是经济上出现困难，而只是希望通过施压为自己争取相应的经济利益。况且苏州楼市出现大量促销只是近几个月的事情，即便部分购房者有意一两个月不交月供，也还谈不上断供潮。”
记者了解到，一般出现大规模断供潮的临界点是房价普遍下跌30%，那么苏州房价是否有可能下跌30%诱发断供潮?
对此有业内人士向记者算了一笔成本帐，今年以前，业界一般认同普通高层的建安成本在2000-2500元/平方米左右，同时包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、预缴土地增值税、企业所得税等，其中项目预售阶段的各税种的税率相加约28%，计算下来目前苏州一套普通住宅光建安成本、财务成本、税收成本、营销成本达到4000-5000元/平方米，而目前钢材、混凝土等建筑材料价格和人力成本都在上涨，如果按照去年2300元/平方米的土地拍卖楼面平均价，6500元/平方米左右几乎已是去年拿地各项目的成本底价。
“苏州房价确实处于调整之中，但成本放在那里，除非开发商愿意做亏本的买卖，否则破底的可能性相当小。”园区一名开发商向记者表示，即便今年7月成交均价与去年同期高位相比下降幅度也仅在3%左右，如果房价没有出现相应幅度的贬值性降价，就几乎没有出现断供潮的真正动因。
(xinyu摘自姑苏晚报)
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