2016-3-23第058期

营改增三大猜想 二手房交易影响有几何?

本期作者:(耿雅萍)

导语:二手房交易“营改增”成为热点话题。据了解,营业税改增值税将在今年5月1日全面铺开,而今年的营改增首次牵涉自然人缴纳增值税问题,比如个人二手房交易。

    首先了解一下什么是“营改增”

二手房交易营业税改为增值税,是增加了税负,还是减少了税负?

  虽然具体细则还未出台,我们就每种可能的情况做一个计算,大家可以根据自身的情况,看看营改增后,你的二手房交易,是增加了税负,还是减少了税负?

  案例计算(目前各类税额算法只是推算):

  买一套二手普通住房

  买入价格200万元

  目前售出价格300万元

  该房产不足两年的情况:

二手房交易营业税改为增值税,是增加了税负,还是减少了税负?

  该房产超过两年的情况:(去除一线城市需要缴纳营业税的情况)

  从上面表格中可以看出,营改增之后,个人二手房涉及的增值税可能分为11%、6%、5%或3%几个级次。对于未满两年的二手房来说,如果按3%的征收率,负担肯定是减轻了;如果是5%或6%的税率,税负通常也是减轻了;如果按照11%的税率,税负增减就要看二手房的增值额。

    对于已经满两年(去除一线城市需要缴纳营业税的情况)的二手房来说,如果需要缴纳增值税,无论按照百分之多少增收,税负是增加了。目前二手房交易中,大部分交易房产为满两年以上,而且这类普通住宅都免征营业税。那么营改增以后,到底按照百分之多少来征收比较合适呢?原有的税费优惠政策还能否持续

  猜想一:或平移营业税政策

  3月18日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署从今年5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。会议指出,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,确保所有行业税负只减不增。

  如果营改增要覆盖二手房交易,当前的税费基本框架也会沿用下去。比如,个人首套,或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去,否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重,这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。

  猜想二、按5%征收率全额缴纳增值税

  财新网作出《二手房交易营改增不增税,不足两年按5%全额征》的报道。报道称:营改增试点实施办法中明确,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  《经济观察报》也曾做出报道称“对于个人购买不足两年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人购买住房两年以上的(含2年)对外销售的免征增值税。这样一个5%的增值税税率,让所有进行二手房买卖的个人都放下一颗心。

  猜想三、采用3%的税率进行征收

  上海交通大学海外教育学院税务教研组组长汪蔚青表示,营改增后,个人转让二手房缴纳的营业税将全面改为征收增值税。根据财政部官网发布的消息显示,房地产行业将按11%的税率征收增值税。“这个11%的税率是适用于一般纳税人的。但是个人转让二手房,肯定是使用简易办法征收,不会使用11%的税率,而是采用3%的税率进行征收。”

  总结:由于营业税是对销售额进行征税,而增值税仅仅是对“增值”部分进行征税,所以,在未来税制总体设计的时候,最主要的原则应该是体现中央在今年两会政府工作报告中提出的税负“只减不增”的原则,并且能够体现现有的税收优惠政策。但是由于增值税自身的特殊性,即使在税负不增加的情况下,增值税只对增值额征税意味着,增值越大,征税越多。这在实际层面对房价具有抑制作用。就心理而言,对于未来房地产市场的稳定具有一定的意义。

  就整体而言,“营改增”大方向上是一项减税的改革,整个行业的税负将只减不增,对于老百姓而言,税负也应该是稳中有降。因此,可能会根据市场的情况进行或松或紧的税费调整。具体细则,还需静待政策出台。

文章要点

  1. 二手房交易“营改增”成为热点话题
  2. 二手房交易影响有几何
  3. 案例计算
  4. 猜想1:或平移营业税政策
  5. 猜想二、按5%征收率全额缴纳增值税
  6. 猜想三、采用3%的税率进行征收

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