“我家二宝终于可以在家门口就近入学了。”昨天（6月13日），太仓市某小区业主赵女士手握崭新的不动产权证，眼眶微红。与她一同“圆梦”的，还有该小区另外159户业主。

　　因开发商资金链断裂、土地抵押、欠税未缴等多重困局，该小区160户业主的办证之路停滞逾十年。面对执行僵局与历史遗留难题，太仓市人民法院立足破产审判职能，启动破产清算程序，联动属地政府及住建、税务、资规等部门，创新容缺办理、税费核销、债权协调等举措，以府院联动之力打通办证堵点，让搁置十年的“安居凭证”顺利交付。

　　资金链断裂，十年办证成泡影

　　2015年年初，赵女士为解决子女就学问题，购买了位于太仓市临近市区的一套商品房。

　　“当时开发商承诺2015年8月交房并办理不动产权证，这样不耽误孩子上学。”赵女士手持泛黄的购房合同表示。

　　然而，因开发商资金链断裂等原因，项目中途停工。后虽经属地镇政府多方协调，项目于2018年年初竣工并办理了入住手续，但由于项目土地使用权抵押、工程未验收、税款未清缴等多重问题，不动产权证办理始终停滞。

　　“没有不动产权证，孩子没法就近入学，接送成本大幅增加。”赵女士坦言，户籍办理、贷款融资、房屋交易等一系列事务也受此影响。

　　百余户业主多次奔走办证大厅，得到的始终是“暂时无法办理”的答复。

　　执行陷僵局，多方厘清堵点

　　为维护自身权益，部分业主于2016年1月将开发商起诉到法院，要求开发商配合办理不动产权证并支付逾期交房违约金。

　　“官司虽然赢了，但开发商仍未履行，无奈我们又申请了强制执行。可执行法官在执行中发现，开发商的房产土地使用权被抵押，工程未完成验收，财产根本无法处置，案件的执行只能停下来。”赵女士解释道。

　　与此同时，起诉该开发商的还有某建设工程公司和银行，也都面临类似窘境。

　　“尽管案件‘终本’了，可我们从未轻言放弃。根据相关规定，必须由债权人先提出破产申请，我们才能让司法力量进一步介入。所以，我们建议债权人对开发商提出破产申请。”太仓市人民法院党组成员、执行局局长赵建平说道。

　　在法院引导下，土地抵押权人某咨询公司于2021年向太仓法院提交了破产申请。太仓法院经审查，依法裁定受理该房地产开发商破产清算案件，并将业主办证问题列为破产程序中的优先事项，由该院党组副书记、副院长龚红星担任审判长与两名法官组成的合议庭专攻此案。

　　承办法官焦婷迅速开展走访调查，摸清了办证“堵点”：开发商拖欠巨额银行贷款和工程款，土地使用权处于抵押状态，土地增值税及滞纳金未清缴，工程竣工验收资料不完整，企业早已人去楼空。

　　合议庭讨论后认为，此案牵涉镇政府及住建、资规、税务等多部门，唯有依托府院联动机制才能破局。

　　府院强联动，打通容缺办证通道

　　2022年7月，龚红星向太仓市企业破产处置协调联动领导小组汇报，领导小组随即成立由市政府分管领导牵头，法院、属地镇政府及相关职能部门组成的案件处理专班。

　　专班多次召开联席会议，最终确定了思路：抵押权赎回—工程款有限清偿—竣工验收容缺备案—欠税清缴处置—不动产权证办理……

　　2022年10月，攻坚行动启动，解除土地抵押权和解决建设工程优先受偿权成为首道难关。破产债权共1.18亿元，其中咨询公司1200万元，享有土地抵押优先权；施工单位716万元，享有建设工程优先权。龚红星带领合议庭多次向咨询公司和施工单位释法说理，属地镇政府协调国有企业拆借500万元垫资，拟按300万元和200万元的清偿比例分别支付给两家债权人。

　　“这部分清偿款对你们来说不算多，但对160户家庭来说，是‘住有所居’的希望。只有解除了土地抵押权和解决了建设工程优先受偿权才能启动为他们办理不动产权证的程序。”龚红星摊开印有业主们手印的联名信。咨询公司和施工单位负责人最终松了口：“冲着你们这份担当，我们让步！”

　　最终，咨询公司向土地登记部门申请解除了对土地抵押权的抵押登记，建设公司同意放弃对部分建设工程优先受偿权的主张。

　　工程竣工验收环节，施工单位提交资料后，住建局协调镇政府与检测单位补充市政配套工程检测报告，虽然材料有缺但特事特办，根据2021年自然资源部发布的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》中的规定，可以通过用原始存档文件佐证、替代等方式，对缺失材料采取容缺办理，从而完成全部验收流程，出具完整竣工验收资料。

　　通常情况下，业主办理不动产权证需要开发商先行缴纳相关税款，然而这种传统“先税后证”仅适用于开发商仍有缴纳欠税能力的情况，由税务部门负责另行追缴开发商欠税，不影响业主办证；在此案中，开发商欠税金额大且未清缴，根据前述自然资源部的文件规定，如果开发商破产无力缴税，可以采取对欠缴款项进行破产债权申报，无法清偿的部分在破产终结后核销的方式来解决。因此，在税务局会议室里，大家热烈讨论，最终形成了“资产处置—税款核算—差额核销”方案。

　　“打通了所有的‘堵点’，不动产登记中心特地开设了不动产权证办理专窗。”龚红星向记者介绍，截至目前，160户业主已经全部领到了不动产权证。

　　“‘十五五’规划纲要提出，推动房地产高质量发展。我们将深入总结涉房地产企业破产审判的经验做法，进一步健全完善府院联动机制，协同打通房地产企业破产中遇到的工程续建、验收、税费清缴等环节堵点，着力提升破产案件处理实效，实现更高水平住有所居。”太仓法院党组书记、院长张晓江表示。

　　（记者 王小兵 通讯员 郑金硕 吴羽娴）